Os direitos de vizinhança estão dispostos no Código Civil entre os artigos 1.277 e 1.313, trazendo algumas limitações ao uso pleno da propriedade, principalmente sobre as relações entre vizinhos, a fim de evitar ou diminuir os conflitos que possam surgir entre eles.

Divide-se os direitos de vizinhança entre os de uso anormal da propriedade, as arvores limítrofes e seus frutos, o direito de passagem forçada, passagem de vias, cabos e tubulações, direito de passagem da água, os limites entre prédios, o direito de tapagem e o direito de construir.

São muitas as previsões dispostas no Código Civil na tentativa de abarcar grande partes dos possíveis conflitos existentes nas relações entre vizinhos, sendo importante que todos conheçam um pouco sobre as limitações do uso da sua propriedade.

Num contexto urbano, com certeza o que mais encontramos são conflitos de vizinhança compatíveis com o uso anormal da propriedade, que é o que vamos tratar hoje.

Uso anormal da propriedade

A intenção do artigo ao prever essa situação é aplicar a regra de garantia ao direito do outro ao exercer o seu direito próprio, considerando que há uma convivência em sociedade que deve ser pautada no respeito ao próximo.

Assim, o que se considera normal no uso da propriedade é não gerar incômodos desnecessários e danos ao vizinho, deste modo a lei garantiu àquele que sofre as interferências injustas o direito de fazer cessá-las, conforme artigo destacado abaixo:

Art. 1.277. O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha.

Parágrafo único. Proíbem-se as interferências considerando-se a natureza da utilização, a localização do prédio, atendidas as normas que distribuem as edificações em zonas, e os limites ordinários de tolerância dos moradores da vizinhança.

A legislação fala em segurança, sossego e saúde, expressões que podem facilmente serem incluídas ou excluídas dependendo do caso concreto, por isso é tão importante que se analise a reclamação contra o proprietário causador.

Será tido como uso anormal da propriedade quando o uso interfere, afronta ou ofende direitos do vizinho referentes à saúde, segurança e sossego, podendo o ofendido agir de forma a fazer cessar essas interferências prejudiciais.

A intenção da lei é trazer o dever dos vizinhos em manter o respeito mútuo, aplicando o conjunto de regras morais e sociais de convívio para que seja preservada a harmonia social.

Obviamente, há que se considerar, e a lei trouxe tal previsão, que as regras variam de acordo com o local dos imóveis, devendo ser observado todos os envolvidos e o contexto geral do incômodo.

Como exemplo podemos trazer a possibilidade de um hospital com grande frequência de ambulâncias, por exemplo, não se pode exigir que o hospital negue sua própria natureza ou que seja punido por executar sua função. Outro exemplo seriam os aeroportos, que seguem o mesmo raciocínio.

Ainda como exceção, o Código aborda casos em que as interferências que causam prejuízos se dão em razão de interesse público, tendo em vista sua supremacia sobre o direito particular: nestes casos o proprietário ou o possuidor fará o pagamento de indenização pertinente, equilibrando a relação.

Mas, sabemos que os casos em maioria tratam de uso anormal da propriedade causando interferências prejudiciais que não podem ser simplesmente ignoradas pelos vizinhos, assim, aquele que sofre as repercussões do mau uso da vizinhança poderá contar com medidas judiciais cabíveis nestes casos.

Em situações em que os incômodos já cessaram, mas houve danos a serem suportados pelo proprietário, é cabível a ação de indenização pautada no artigo 186 do Código Civil, a fim de ser ressarcido sobre os valores resultantes daquele prejuízo.

E, nos casos em que as interferências estão em curso, é possível provocar o judiciário para que se antecipe a tutela e que se faça cessar aquelas ações prejudiciais, pautados no artigo 1.277 do Código Civil, sendo no curso do processo levantada as provas necessárias para que se prove os danos suportados, sem prejuízo do pedido de indenização. 

Em geral, é possível que essas problemáticas, dependendo dos valores envolvidos, sejam resolvidas no juizado especial cível, não demandando processos mais elaborados e demorados na justiça comum.

Concluindo

Como foi possível observar o art. 1.277 do CC prescreve uma norma geral de proteção ao direito de vizinhança contra toda e qualquer agressão externa mediante a utilização dos seguintes termos: saúde, sossego e segurança. Considerando termos tão abertos são necessárias as ponderações de acordo com o caso concreto.

Assim, deverá o magistrado observar, primeiramente se há normalidade naquele suposto incômodo ou se realmente é necessário que seja reprimido.

Assim, em momento posterior, deverá considerar as extensões dos danos, obrigando sua redução às proporções normais, se for o caso, e, em não sendo possível, fazer cessar as atividades.

Sabemos que esse assunto é complexo e esse texto pode não atender todas suas dúvidas, por isso, se quiser saber mais, entre em contato com nossos advogados.

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