Quando há um contrato de locação em andamento, a relação entre o locador e o locatário pode ser sim muito tranquila ou enfrentar tensões desnecessárias. Tudo isso dependerá da boa redação das cláusulas contratuais e, também, do cumprimento delas.

Por isso reiteramos a importância da contratação de um profissional especializado na elaboração desses contratos, assim como que ambas as partes conheçam cada cláusula do contrato para que se evitem desgastes no âmbito judiciário.

O tema que vamos abordar hoje é justamente o resultado da não observância das obrigações previstas em contrato: a ação de despejo, utilizada quando uma das partes não cumpre com suas obrigações previstas sendo necessária a desocupação imediata do imóvel.

O que é uma ação de despejo?

É um procedimento judicial previsto na Lei do Inquilinato, Lei 8.245/1991, em que o proprietário de um imóvel recebe o direito de retirar o inquilino do local para retomar o uso do bem.

Por ser uma medida extrema, obviamente, no curso do processo judicial será necessário o cumprimento de requisitos e provas suficientes que justifiquem a medida, sendo importante que as partes tentem a composição amigável antes de entrar na disputa judicial.

Importante lembrar que a ação de despejo, por ter como resultado a retirada do locatário do imóvel, pressupõe, por consequência, a quebra do contrato de locação.

Outro detalhe importante é que, na maioria dos casos, para propor a Ação de Despejo se faz necessário que o locador preste caução, realizando o depósito do valor de três meses de aluguel.

Se deferido o pedido liminar de desocupação do imóvel, o inquilino terá cerca de 30 dias para deixar o imóvel, podendo ser cumulado a esta ação a execução dos valores devidos a título de aluguéis, taxas ou demais despesas, se o caso.

Mas, afinal, quais são as hipóteses que ensejam a Ação de Despejo? Separamos neste texto algumas das situações mais recorrentes para você.

Descumprimento das cláusulas previstas em contrato

A Ação de despejo poderá ser proposta no caso de não haver cumprimento das obrigações previstas em cláusulas contratuais.

Quando as partes assinam o contrato de locação é imprescindível que ambas possuam conhecimento das obrigações ali previstas para que não sejam surpreendidas com a ação de despejo por descumprimento das cláusulas contratuais.

São exemplos comuns de descumprimento: não respeitar o regimento interno do condomínio, se o caso; modificar a finalidade da locação ou causar dano à propriedade.

Nesta hipótese poderá o proprietário ajuizar a ação de despejo para a retirada do inquilino do imóvel sendo justificada pela quebra da regra devidamente acordada na elaboração do contrato.

Separamos a seguir as hipóteses mais recorrentes que ensejam a Ação de Despejo.

Utilização pelo proprietário do imóvel

A Lei do Inquilinato prevê que o proprietário pode exigir o imóvel de volta desde que seja para moradia própria ou do seu cônjuge, caso este não possua moradia própria.

Além disso, também pode solicitar o imóvel para caso de reformas, construção e reparos que sejam urgentes e tornem o local inóspito ou inseguro.

Em caso de morte do locatário

A morte do locatário responsável pelo contrato também pode ensejar uma ação de despejo para que se encerre a relação contratual e evite que outras pessoas ocupem o imóvel sem a autorização prévia.

Nesses casos, se não houver herdeiros legítimos, o cônjuge ou companheiro, ou mesmo os herdeiros sucessivos serão os novos responsáveis pela locação e pelo aluguel.

Não pagamento do aluguel e/ou outras taxas

Esse é o fator mais recorrente para os casos de ação de despejo.

Não pagar os aluguéis e as demais despesas obrigatórias do imóvel resultam na desocupação obrigatória do imóvel.

Porém, por mais que a lei permita que a propositura da ação se dê desde um dia de atraso no pagamento, há de ser utilizado o bom senso e buscar soluções menos drásticas, como a implementação de juros sobre o valor devido, por exemplo.

Mas caso o locatário fique inadimplente por um período que gere qualquer prejuízo ao locador, pode ser distribuída a ação de despejo inclusive com a cobrança destes valores em atrasado, além de pedir a rescisão contratual.

Isso, claro, se não forem localizadas nenhuma das garantias previstas no contrato para cobrir a dívida, sendo responsável nestas ações não só o inquilino como também seus fiadores.

A lei permite que, nesses casos, o inquilino e o fiador evitem a rescisão contratual da locação se realizado o pagamento do débito atualizado em 15 dias, através do depósito judicial.

Caso contrário a ação de despejo, então, poderá ser proposta com pedido liminar em que, se aceito pelo juiz, obriga o locatário a deixar o imóvel dentro de 15 dias.

Concluindo…

Como sempre ressaltamos, o ideal é que se evite o processo judicial em razão do desgaste emocional e financeiro que uma ação dessas pode ocasionar, sendo importante que ambas as partes cumpram o que definido em contrato.

Sabemos que esse assunto é complexo e esse texto pode não atender todas suas dúvidas, por isso, se quiser saber mais, entre em contato com nossos advogados.

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