Para quem mora em condomínio essa pode ser uma questão muito recorrente. Isso acontece porque quando um condômino atrasa por diversos meses o pagamento, o prejuízo pode recair sobre os outros condôminos.

Quando a questão não se resolve diretamente com o devedor, muitos síndicos se veem obrigados a ingressar com a ação judicial para cobrar os valores devidos, podendo resultar no pedido de penhora do bem imóvel em razão do débito condominial.

Mas, alguns devedores a fim de se blindar das medidas judiciais alegam que o imóvel é o único bem de família, não podendo ser penhorado. E aí? Essa argumentação ou defesa é válida no judiciário?

Hoje vamos tratar dessa possibilidade abordando sobre a penhora de bens e como a lei trata a questão da dívida condominial.

O débito condominial

A dívida que se cria quando não há pagamento desses valores difere da dívida chamada pessoal. A dívida condominial fica vinculada diretamente ao imóvel e não à pessoa do devedor.

Então, quando se adquire um imóvel com débitos condominiais, o atual proprietário é que se responsabiliza pela dívida.

Até por isso sempre lembramos da importância de, ao adquirir um imóvel, verificar se não há débitos em aberto, requisitando certidões negativas ou questionar diretamente com o síndico e administradora a ausência de ação de cobrança.

A cobrança das taxas condominiais através de ação judicial, se não for paga a dívida, pode resultar na penhora do imóvel, sendo vendido através de leilão para reverter em valores que satisfaçam a dívida.

Isso é permitido porque a dívida de condomínio constitui uma obrigação própria da coisa, o que chamamos no direito de obrigação “propter rem”.

Com essa obrigação existente, especialmente no caso de débito condominial, ela se vincula à própria coisa, respondendo por ela o titular, mesmo que não seja o proprietário do bem imóvel e ainda que o imóvel tenha sido alienado a terceiro.

Por isso, por mais que você não tenha dado origem aos atrasos no pagamento desses valores, ao ser proprietário do bem, pode enfrentar a penhora do imóvel caso essa dívida não seja paga.

Como a dívida condominial pode resultar em penhora do imóvel?

Como apresentamos no começo do texto, essa dívida pode trazer desequilíbrio nas contas do condomínio, podendo resultar no aumento de taxas aos outros condôminos ou acarretar demissão de funcionários e interrupção de certos serviços.

Diante disso a administração do condomínio deve executar a dívida do condômino inadimplente através de ação judicial, tendo como medida disponível a penhora do imóvel que originou a dívida.

No processo judicial o condômino será condenado a pagar a dívida acrescida de juros e multa, além das custas processuais e os honorários advocatícios. Caso ele voluntariamente faça o pagamento, o processo será arquivado.

No curso do processo, após a devida citação do condômino, são aplicadas algumas medidas judiciais menos gravosas que a penhora do imóvel diretamente. Então serão feitas pesquisas de bens, podendo ser penhorados outros bens do devedor ou bloqueio de valores em conta.

Entretanto, nem sempre os outros bens de propriedade do devedor são suficientes para satisfazer a dívida, podendo o condomínio requisitar a penhora do imóvel para o pagamento.

E se alegar que o imóvel é bem de família?

Na legislação brasileira temos o instituto jurídico do chamado “bem de família”, que geralmente consiste na proteção do bem contra penhora se é o único imóvel residencial próprio do casal ou da entidade familiar, utilizado como moradia permanente.

O bem de família no direito é encarado como impenhorável, mas existem algumas exceções legais que afastam essa blindagem.

Uma dessas exceções é sobre a cobrança de impostos, taxas e contribuições devidas em função do próprio imóvel que originou a dívida, prevista em lei.

Essa possibilidade recai na exceção da Lei nº 8.009/90, em seu artigo 3º, inciso IV:

Lei. 8.009. Art. 3º. A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido:

(…)

IV – Para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar;

Ou seja, as dívidas condominiais podem levar o imóvel à penhora caso não sejam encontrados outros bens suficientes para saldar a dívida.

Concluindo

Por tudo isso ressaltamos a importância de os proprietários estarem atentos às dívidas condominiais, pois ainda que esteja em dia os demais pagamentos, poderão perder o imóvel em razão de débito condominial.

Sabemos que esse assunto é complexo e esse texto pode não atender todas suas dúvidas, por isso, se quiser saber mais, entre em contato com nossos advogados.

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