É conhecida a prática de construtoras e incorporadoras promoverem a venda de imóveis ainda na planta, ou seja, quando a obra está no início ou ainda em andamento.

Com isso há benefícios para ambas as partes: a venda antecipada ajuda no financiamento da obra e, também, diminui consideravelmente os valores para os compradores.

Firmada a promessa de compra e venda do imóvel antes de finalizada a obra, é estabelecido no contrato uma data para previsão da entrega das chaves, que traz mais segurança e expectativa para os compradores.

Mas e se a construtora ou incorporadora não faz a entrega do imóvel na data prevista? O que pode acontecer?

Lei 13.786/2018

Antes de abordar a relação de direitos dos compradores, é necessário expor os aspectos legais que baseiam essa relação de compra e venda de imóveis.

A lei 13.786/1964 estabelece como dever das promitentes-vendedoras, estipular nos contratos de compromisso de compra e venda de unidades autônomas algumas informações importantes sobre a transação.

As quais podemos destacar:

1. preço total do imóvel;
2. valor da parcela de entrada e forma de pagamento, com destaque sobre o pagamento à vista e percentuais sobre o valor do contrato;
3. valor da corretagem e condições de pagamento, identificando o beneficiário;
4. a forma de pagamento do preço, com indicação clara dos valores e vencimento das parcelas;
5. índices de correção monetária;
6. as consequências pelo desfazimento do contrato, seja qual for o motivo, devendo especificar as hipóteses, além das penalidades aplicáveis e prazos de devolução de valores ao adquirente;
7. taxas de juros eventualmente aplicáveis;

Deste modo, importante que tanto os compradores como as incorporadoras e construtoras estejam atentas ao cumprimento dessas exigências legais no contrato de promessa de compra e venda.

Se for constatada a ausência de algumas dessas informações exigidas pela lei, será aberto prazo de 30 (trinta) dias para regularização do contrato.

Caso, ainda assim, não seja sanado o vício, passa a existir a possibilidade de declarar justa causa para a rescisão contratual por parte dos adquirentes, ou seja, compradores.

Além disso, imprescindível que o contrato possua o aceite do consumidor manifestado por escrito, mediante assinatura, pois só assim será considerado um contrato válido.

Prazo de tolerância para a entrega das chaves

Importante lembrar que a Lei 13.786/2018 prevê um prazo de tolerância para a entrega das chaves a fim de abarcar imprevistos que podem ocorrer durante as obras.

Assim a legislação prevê que a entrega do imóvel poderá ocorrer até 180 (cento e oitenta) dias após a data prevista em contrato do término do empreendimento, sem que isso configure justa causa de rescisão por parte do adquirente ou pagamento de indenização.

Mas para isso é necessário que o contrato tenha esta previsão de forma clara e destacada.

Assim, a recomendação é que se observe o contrato sobre a previsão do atraso por 180 (cento e oitenta) dias antes de solicitar a rescisão contratual ou pedido de indenização.

De fato, muitas são as demandas judiciais movidas pelos compradores contra as promitentes-vendedoras pleiteando a rescisão contratual e indenização pelo atraso na entrega da obra.

Por isso destacamos sempre a importância do suporte jurídico também na fase pré-contratual, para que se evite as resoluções contratuais embasadas em falhas na prestação dos serviços de construtoras e incorporadoras.

Recomendamos a assessoria jurídica tanto na fase que antecede o contrato como na vigência dele, a fim de que seja feita a mediação entre as partes, evitando a resolução contratual e demandas judiciais de altos valores.

O que fazer caso a entrega do imóvel esteja de fato atrasada?

As construtoras e incorporadoras assumem deveres em relação aos consumidores ao promoverem as vendas de imóveis.

Então, desde que pactuada e expressa no contrato, as promitentes-compradoras podem atrasar a entrega do imóvel em até 180 (cento e oitenta) dias após a data de previsão do término da obra.

Logo, dentro deste prazo, cumprido os requisitos, não há a possibilidade de ser declarada a justa causa para a rescisão do contrato, sendo direito das promitentes-vendedoras a retenção de um percentual pela quebra do pacto sem motivo, que também deverá ser indicada no contrato.

Mas, se for constatado atraso na entrega do imóvel após o decurso do prazo de tolerância, desde que o adquirente não tenha dado causa ao atraso, os compradores poderão optar por:

• Rescisão Contratual

Neste caso caberá a rescisão contratual pelo comprador sem prejuízo do valor que foi pago até o momento.

Ou seja, se de fato houver o atraso na entrega do imóvel, o comprador poderá requerer a rescisão contratual tendo o direito de reaver o valor integralmente pago, dentro de 60 dias corridos, contados a partir do momento da rescisão.

• Pedido de Indenização

Caso o adquirente não queira resolver o contrato na hipótese de atraso na entrega do imóvel superior a 180 (cento e oitenta) dias, caberá a ele um valor a título de indenização.

Nestes casos, lhe caberá indenização de 1% do valor efetivamente pago à incorporadora, a título de moratória, calculado para cada mês de atraso e corrigido monetariamente pelo índice previsto no contrato.

Além disso, é possível o abatimento do valor restante contratualmente previsto com a multa moratória prevista acima, sendo importante analisar esta opção de acordo com o caso concreto.

Desse modo, quando você, incorporador ou construtora, estiver diante de uma situação de atraso na entrega do imóvel, pode ser utilizada a indenização prevista em lei ao seu favor.

Mas lembramos que cada caso deve ser analisado individualmente junto a um advogado do ramo imobiliário, a fim de promover a mediação adequada entre as partes, resolvendo a situação sem que seja rescindido o contrato.

Importante as construtoras e incorporadoras sempre manterem a comunicação dos fatos sobre o empreendimento aos adquirentes, isso pode evitar as demandas judiciais que são propostas principalmente porque os compradores não têm a prestação de contas.

Requerimento de lucros cessantes cumulado com o valor indenizatório

É possível que os adquirentes, constatando a demora na entrega das chaves, sejam frustrados economicamente pelo atraso.

Os compradores podem cobrar através de medida judicial cabível o pagamento de valores pelo que deixaram de ganhar em razão do atraso, como por exemplo pela impossibilidade de alugar o imóvel.

O assunto, inclusive, já teve entendimento pacificado pelos Tribunais, sendo formulada a seguinte súmula do Superior Tribunal de Justiça:

Súmula 162 (STJ) – Descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de venda e compra, é cabível a condenação da vendedora por lucros cessantes, havendo a presunção de prejuízo do adquirente, independentemente da finalidade do negócio.

Como podemos ver, há a presunção de prejuízos assumidos pelos compradores a partir do momento que é descumprido o prazo para a entrega do imóvel, cabendo a condenação da vendedora por lucros cessantes.

O que acontece se o comprador optar pela rescisão do contrato?

A rescisão contratual pode acontecer com justa causa ou sem justa causa.

O que isso significa? Quando se fala em rescisão contratual estamos falando de situações em que o contrato pode ser desfeito, a qualquer momento, por declaração de qualquer uma das partes contratantes.

Na situação de promessa de compra e venda em que não há justa causa, a parte prejudicada pela rescisão contratual poderá reter um determinado valor, a título de multa pela quebra de contrato desmotivada, se estabelecendo o limite de até 25% da quantia paga.

Já a rescisão contratual com justa causa funciona de uma maneira diferente, de modo que devemos nos atentar às hipóteses.

Como vimos anteriormente, o atraso na entrega do imóvel superior ao prazo de 180 dias dá razão a uma rescisão contratual pelo adquirente, com o ressarcimento dos valores, além de multa, correção monetária e indenização por danos materiais e/ou morais.

Se a rescisão se der pelo adquirente antes do término do prazo de tolerância, as promitentes-vendedoras poderão, também, reter certo percentual a título de multa, no limite de 25% da quantia paga.

Percebe-se que o prejuízo com a rescisão contratual motivada pode ser significativo, motivo pelo qual reforçamos a importância de acompanhamento jurídico.

PANDEMIA

Ressalta-se que o contexto da pandemia do coronavírus é um exemplo prático de fortuito externo, ou seja, evento do qual as promitentes-vendedoras não possuem controle.

Isso pode eximir a responsabilidade das incorporadoras/construtoras nos casos de atraso na entrega do imóvel, desde que o motivo determinante para suspensão da obra tenha sido o isolamento social.

Assim, cada situação deve ser analisada com cuidado, a fim de averiguar as razões para o atraso.

Prazo para propor a medida judicial

Na justiça brasileira é comum se estipular prazos para que você possa requerer judicialmente os seus direitos.

No âmbito jurídico chamamos esses prazos de “prazo de prescrição”. Ou seja, caso você tenha um direito a ser questionado ou requisitado na justiça, a lei determina qual o prazo para que a medida judicial seja proposta.

No caso em que analisamos, é importante lembrar que o pedido da indenização e/ou rescisão contratual possuem um prazo prescritivo de 10 (dez) anos.

Logo, a partir do momento que o atraso na entrega do imóvel é constatado, os adquirentes possuem 10 (dez) anos para requerer judicialmente o valor indenizatório ou de ressarcimento pela rescisão contratual. 

Conclusão…

Necessário muita atenção às cláusulas dos contratos de promessa de compra e venda na hora de comprar um imóvel na planta, principalmente se atentar aos prazos e informações mais importantes.

Sabemos que o momento da aquisição de um imóvel traz muita alegria e euforia, mas para que você não seja frustrado nas suas expectativas no futuro, é essencial um apoio jurídico.

Sabemos que esse assunto é complexo e esse texto pode não atender todas suas dúvidas, por isso, se quiser saber mais, entre em contato com nossos advogados.

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