A decisão de comprar um imóvel demanda tempo, cuidado e muita atenção visto que se trata de um grande passo nas nossas vidas.

Por isso é importante que você faça uma pesquisa minuciosa sobre quem está fazendo a venda daquele imóvel e, principalmente, conheça o imóvel objeto desse negócio jurídico.

Negócios imobiliários como estes demandam conhecimento técnico para que a negociação imobiliária não se frustre, seja anulada ou repleta de vícios.

Por isso, sempre falamos aos nossos clientes da importância de um suporte advocatício que garanta segurança jurídica nas negociações imobiliárias.

Considerando os desafios gerais na compra de um imóvel, separamos no texto de hoje os principais cuidados que você deve ter ao tomar esta decisão. 

Cuidados sobre o imóvel

Sobre o imóvel três perguntas devem ser respondidas:

• O imóvel pertence a quem efetivamente se apresenta como dono?
• O proprietário é moral e financeiramente idôneo?
• O negócio imobiliário apresenta vícios ou possíveis nulidades?

Para conseguir essas respostas será necessária a emissão de alguns documentos de diversos órgãos que serão apresentados como certidões.

Parece burocrático, mas são esses documentos que te trarão a segurança jurídica que você precisa.

Certidão de matrícula do imóvel

Essa certidão é retirada através do Cartório de Registro de Imóveis da comarca em que se encontra o imóvel.

Neste documento você encontrará todo o histórico do imóvel, desde a descrição, averbação de alteração que foram feitas, possíveis partilhas de casamentos, até os registros de venda e compra, ou alienações fiduciárias, penhoras, construções, ampliações, demolições, divórcios, etc.

Ou seja, a certidão de matrícula do imóvel tem todo o histórico de donos e mudanças do imóvel. Nela constará quem é o real proprietário do imóvel, se pertence realmente só a ele ou se há herdeiros envolvidos.

Com isso você descobre se tem necessidade de ser informada a venda a demais pessoas ou se aquela transação dependerá de autorização e anuência de possíveis herdeiros.

Essa certidão também te confirmará se existe contrato de locação vigente naquele imóvel, ou seja, essa informação é de extrema importância tendo em vista que você não poderá despejar o inquilino se o contrato de locação estiver dentro do prazo.

Se for essa a situação, você deverá aguardar o término da vigência da locação para retomar o imóvel.

Através desse histórico você pode confirmar quem é o verdadeiro proprietário do imóvel, se realmente aquele que tenta te fazer a venda tem legitimidade para oferecer o bem e, também, te informa se existem possíveis débitos que possam recair sobre o imóvel, o que é muito importante.

É possível, ainda, através da certidão constatar se o vendedor é casado ou solteiro, e o regime de bens que foi aplicado.

Isso é importante porque caso o vendedor seja casado será obrigatória a outorga uxória ou marital deste, para que o negócio jurídico tenha validade e não seja declarado nulo em momento posterior.

O momento ideal para você saber essas informações é retirar uma certidão atualizada do imóvel antes de assinar o contrato de compra e venda, tendo em vista que este documento só é válido por 30 dias.

É ideal a emissão prévia da certidão para que você evite uma possível anulação do negócio jurídico no futuro, o que trará muitos transtornos.

Certidão negativa de débitos condominiais, trabalhistas e previdenciários do condomínio.

Já tratamos em outras oportunidades dos riscos de perda do imóvel nos casos de dívida condominial, se você ainda não leu confira o texto aqui.

Essa certidão tem o objetivo de precaver o comprador de dívidas anteriores a sua aquisição e que acompanham o imóvel.

Por isso é importante o termo “livre e desembaraçado de quaisquer ônus” presente na Escritura Pública do imóvel, porque toda e qualquer despesa que porventura venha a ser descoberta, não será cobrada do antigo proprietário.

Para você entender melhor, segue o conteúdo do artigo 1.345 do Código Civil:

Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.

Assim, para evitar todo e qualquer tipo de transtorno posterior à compra do imóvel, é muito importante que essa certidão seja retirada. 

Certidão negativa de tributos municipais, foro e laudêmio. (Despesas ‘propter rem’)  

Essa é outra certidão de extrema importância, é necessária para garantir que o imóvel seja entregue ao novo comprador sem dívidas anteriores com repartições públicas.

Com a emissão dessa certidão vindo negativa, o comprador evita que seja cobrado por dívidas anteriores a compra, da qual não era proprietário e tampouco fazia uso do bem, devendo o vendedor entregar o imóvel livre de pendências financeiras.

Se utiliza o termo “propter rem” justamente para se referir a despesas que “seguem o bem”, ou seja, essas dívidas estão atreladas ao imóvel então aquele que for proprietário deverá assumi-las e será cobrado por isso.

Por isso a importância de você emitir as certidões necessárias para comprovar que aquele imóvel não possui dívidas anteriores à sua aquisição, evitando surpresas no futuro.

02 dicas rápidas…

• Se a compra e venda do imóvel está sendo feita por procuração, observe: 

 A procuração precisa ser pública, ou seja, lavrada perante um Cartório de Notas. Além de ser específica para o imóvel determinado, contendo todos os dados do imóvel e do proprietário.

• Só o contrato de compra e venda de imóvel não transfere a propriedade, se for de valor superior a 30 salários-mínimos 

Assim, você só se torna efetivamente dono do imóvel se lavrar a escritura e registrar na matrícula do imóvel perante o Cartório de Imóveis.

Por isso, não se limite a guardar na gaveta o contrato ou a escritura. Regularize toda a documentação!

Outros documentos

Além dos documentos vinculados ao imóvel, é necessário que você observe a necessidade da documentação das partes envolvidas na compra e venda.

Documentos do comprador

Ao fazer a compra do imóvel o comprador deve apresentar seus documentos pessoais, que podem ser exigidos, tais como:

• RG, CPF
• Comprovantes de residência atuais,
• Certidão de estado civil
• Certidões de ações cíveis, executivos fiscais e protesto de títulos
• Interdição e tutelas negativas.

Se o comprador tem a intenção de utilizar o FGTS para a compra, então deverá apresentar, além dos documentos descritos acima, o extrato da conta do FGTS dos últimos 2 anos com registro, autorização para movimentar a conta vinculada ao FGTS, carteira de trabalho e declaração que comprove que é a primeira compra de imóvel residencial financiado pelo Sistema Financeiro de Habitação.

Documentos do vendedor

A pessoa que está vendendo um imóvel também deve apresentar os mesmos documentos que o comprador.

Caso seja pessoa jurídica, deverá providenciar:

• Cópia do CNPJ
• Contrato social/estatuto social
• Documentos registrados na Junta Comercial de alterações no contrato/estatuto
• Certidões negativas e de quitação de tributos de contribuições federais.

Se a venda for feita por Construtora ou Incorporadora

Nestes casos, ao utilizar incorporadoras ou construtoras para adquirir uma propriedade, busque referências para confirmar sua credibilidade e confiabilidade.

Informe-se sobre alguns projetos em que a empresa esteja envolvida, situação fiscal com o governo federal, qualidade construtiva, prazo de entrega dos empreendimentos em que está envolvida, e outras informações.

Atente-se também às cláusulas contratuais tais como prazos e cobranças, o mais indicado nestes casos é o acompanhamento de um advogado para verificar possíveis abusos.

Contrato de compra e venda

O contrato de compra e venda deve ser feito por um advogado especialista na área imobiliária. 

Deve conter os dados básicos do comprador e vendedor (documentos citados acima), bem como a profissão e o título eleitoral de ambos, o valor do imóvel e as formas de pagamento (financiamento por banco, à vista, o prazo e o valor das parcelas com juros).

Deve constar, ainda, no contrato, o valor da multa no caso de atraso na entrega, e a comissão do corretor/imobiliária.

Analise sempre esse documento rigorosamente antes de assiná-lo, certificando-se de que entendeu e que está de acordo com todas as disposições.

Cautelas ao receber as chaves do imóvel

Ao pegar as chaves do imóvel, por mais que seja um momento de muita ansiedade e alegria, faça uma vistoria detalhada do imóvel, para que você evite problemas futuros.

A entrada no imóvel é o momento ideal para que você verifique a funcionalidade do ambiente, conferindo se lhe foi entregue tudo aquilo que compunha a proposta.

É importante verificar portas, janelas, tomadas, interruptores, saídas de água e regulação de fechos, pisos e contrapisos, torneiras, canalização de esgoto e outros.

Caso o imóvel apresente problemas estruturais, não assine nenhum documento de entrada, procure o responsável pela venda e, se for o caso, contrate um advogado para acompanhamento.

Conclusão

Muitos são os cuidados e documentos que podem ser requeridos durante a compra e venda de um imóvel, neste texto destacamos os principais e mais necessários para garantir segurança na celebração deste negócio jurídico.

O momento da aquisição de um imóvel traz muita alegria e euforia, mas para que você não seja surpreendido no futuro é essencial que tome estes cuidados contando sempre com um apoio jurídico.

Sabemos que esse assunto é complexo e esse texto pode não atender todas suas dúvidas, por isso, se quiser saber mais, entre em contato com nossos advogados.

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