Já ouviu falar nos termos “multipropriedade imobiliária” ou “time sharing?”

Podemos classificar esse instituto como uma forma de copropriedade, que foi incorporada e regulamentada no Direito Civil brasileiro através da Lei nº 13.777/2018.

A multipropriedade nada mais é do que o regime de condomínio em que cada um dos proprietários de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo, possuindo a faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da totalidade do imóvel, a ser exercida pelos proprietários de forma alternada.

Vamos esclarecer como funciona esse instituto e o que devemos observar para fazer um bom negócio nesses casos.

A multipropriedade ou o chamado “Time Sharing”

Como dissemos anteriormente, na multipropriedade imobiliária o mesmo bem imóvel tem vários proprietários, e cada um com direito a uso exclusivo desse bem por um período determinado de tempo.

Para ficar fácil de entender, podemos usar um exemplo: imagine uma casa de campo que tenha 12 proprietários. Cada um deles terá o direito a uso, com exclusividade, por um mês durante o ano.

A Lei nº 13.777/2018 estipula 7 dias como prazo mínimo de fruição do bem, sendo possível que um dos proprietários adquira mais frações de tempo para utilizar o bem com exclusividade durante o ano, como mostramos no nosso exemplo.

Por ser dividida nessas frações de tempo, a ideia parece ser muito vantajosa, uma vez que o proprietário utiliza o bem apenas por determinado período, compartilhando com os demais proprietários.

A lei ainda determina como pode ser feita a utilização do imóvel nestes períodos, podendo ser estabelecidos em dias seguidos ou intercalados.

Para não haver qualquer desentendimento na prática, o primeiro cuidado que você deve ter é em observar se essas regras estão claras no contrato que você vai assinar, para não correr o risco de outro proprietário disputar o seu período.

O que chama atenção na multipropriedade imobiliária…

O que mais se destaca nesse instituto é que você pode ter acesso a bens de valor elevado usufruindo do imóvel em períodos pré-determinados, dividindo proporcionalmente os custos e despesas.

Ou seja, todas as despesas do bem, como o IPTU e a taxa de condomínio, são rateadas entre os multiproprietários com base na sua respectiva coparticipação.

É vantajoso para quem pretende utilizar o bem por apenas um período determinado no ano, ao invés de manter sozinho um imóvel arcando com os custos em sua integralidade.

Além disso, essa fração de tempo que o multiproprietário possui, pode ser locada à terceiros, obtendo vantagem financeira.

Ou seja, durante o período que um dos multiproprietários estiver utilizando o imóvel, ele poderá usar o bem, optar por locá-lo a terceiro ou, simplesmente, não o ocupar.

Um dos aspectos que a lei trouxe para segurança dos adquirentes, é que a multipropriedade não será extinta automaticamente se todas as frações de tempo forem do mesmo proprietário.

Além disso, o imóvel objeto da multipropriedade é considerado indivisível, não podendo ser objeto de ação de divisão ou de extinção condominial (artigo 1.358-D, I, do Código Civil), o que também traz maior segurança jurídica aos proprietários.

Como é instituído o Time Sharing?

Em relação à instituição da multipropriedade, a lei prevê que ela se dará por ato entre vivos ou por meio de testamento, ambos com registro no cartório de registro de imóveis competente.

Assim, a multipropriedade é instituída através de contrato e deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis, contendo expressamente a duração do período de cada fração de tempo.

Por se tratar de uma espécie de condomínio, ou seja, diversas pessoas compartilhando a propriedade do mesmo bem, é imprescindível que o contrato seja o mais completo possível, estipulando:

• A fração de tempo destinada à realização de reparos indispensáveis ao exercício normal do direito de multipropriedade no imóvel, em suas instalações, equipamentos e em seu mobiliário.
• Uma convenção de condomínio que trate sobre os direitos e deveres de todos que utilizarão o imóvel.
• Regras para estipular como o imóvel será preservado, incluindo regras de limpeza.
• Como será feito o pagamento da taxa condominial.
• A criação de fundo de reserva para reposição e manutenção dos equipamentos, instalações e mobiliário.

A legislação civil também dispõe que o contrato deve trazer o número máximo de pessoas que podem ocupar simultaneamente o imóvel no período.

Também é importante nesta oportunidade, estipular em contrato as punições ao multiproprietário que descumpre as regras estabelecidas, fixando um valor de multa, por exemplo.

Posso vender ou doar o imóvel com direito de multipropriedade?

É plenamente possível transferir o direito de multipropriedade, sendo dispensada a anuência dos demais multiproprietários.

Pela legislação se afasta o direito de preferência, ou seja, não é necessário que o interessado em fazer venda da sua fração de tempo tenha que, obrigatoriamente, oferecer aos outros multiproprietários.

A única exceção é se houver regra estipulada no instrumento de instituição ou na convenção do condomínio em multipropriedade, determinando o direito de preferência em favor dos demais multiproprietários ou do instituidor do condomínio em multipropriedade.

Quais os cuidados necessários antes de assinar o contrato que institui a multipropriedade?

Por mais vantajoso que pareça, a assessoria jurídica nesses casos é indispensável, pois a análise do contrato deve ser cautelosa para garantir que, de fato, a multipropriedade traga economia e não prejuízo.

Os cuidados para a aquisição de imóvel em multipropriedade também demandam pesquisas e diligências prévias, fazendo a devida análise da matrícula do imóvel, afastando a possibilidade de alguma restrição, além de confirmar a regularidade da construção feita.

Tudo deve ser observado, o valor cobrado para a aquisição em comparação a imóveis semelhantes, e principalmente, o valor cobrado em taxa condominial, que pode encarecer o negócio, deixando de ser vantajoso.

Conclusão…

O instituto da multipropriedade chama muita atenção pelos benefícios que pode trazer àquele que tem a intenção de usufruir de um imóvel apenas por um determinado período no ano, de forma mais econômica.

Primeiro porque pode dispor do seu período de fração de tempo como achar melhor e, também, por dividir os ônus da propriedade com os demais multiproprietários.

Mas, para que o negócio jurídico do chamado Time Sharing seja vantajoso, é imprescindível que você conte com uma assessoria jurídica especializada para elaboração e análise do contrato, evitando litígios no futuro e se precavendo de desentendimentos ao longo do contrato.

Sabemos que esse assunto é complexo e esse texto pode não atender todas suas dúvidas, por isso, se quiser saber mais, entre em contato com nossos advogados.

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