O aluguel está presente na vida de grande parte dos brasileiros, mas, na maioria das vezes para se efetivar o contrato, se exige uma forma de garantia financeira.

Segundo a Lei do Inquilinato, são garantias do contrato de locação: caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, sendo vedado, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.

De todas essas, destacamos no texto de hoje o seguro fiança, que é uma das garantias que tem tomado destaque nas imobiliárias recentemente, com a proposta de oferecer facilidades que vão muito além da cobertura de eventuais prejuízos.

Lembramos que essa é uma garantia que funciona tanto para o contrato de locação residencial quanto no caso de empreendedores que alugam imóveis para suas empresas.

Como funciona o seguro de fiança locatícia?

O seguro fiança é um contrato de seguro em que, uma das partes (seguradora) se obriga para com a outra (locador), mediante o pagamento de um prêmio, a indenizá-la do prejuízo resultante de riscos predeterminados contratualmente (Código Civil, art. 757).

O seguro fiança, como esclarecemos, é previsto como uma das modalidades de garantia estabelecidas em lei e que dispensa a existência do fiador.

Em geral, o seguro é contratado pelo inquilino e tem o proprietário do imóvel como segurado, assim, caso não haja o pagamento das obrigações por parte do locatário o seguro cobrará os prejuízos adiantando o pagamento ao locador.

Em alguns casos, os contratantes podem contar, inclusive, com serviço de assistência 24h para resolver problemas no imóvel durante o período de vigência da locação.

Ou seja, com o seguro de fiança locatícia, quem assume o risco pelo inquilino é a seguradora e o valor destinado ao pagamento do seguro pode ser diluído mensalmente. Com possibilidade, inclusive, de parcelamentos de meses iguais à validade do contrato de locação.

Além disso, evita o aborrecimento de se passar pelo constrangimento dos desagradáveis pedidos de favor aos fiadores ou dispor de valores excessivos com cauções em dinheiro e os inconvenientes da caução em bens móveis e imóveis, que são outras modalidades previstas na Lei do Inquilinato.

Cuidados importantes do ponto de vista jurídico e legal

Segundo a Lei do Inquilinato, duas características devem ser observadas quando se contrata o seguro de fiança locatícia: a cobertura do seguro fiança e o seu prazo de vigência.

1. Em relação à cobertura do seguro fiança.

Primeiramente, devemos nos atentar à disposição legal sobre a cobertura do seguro fiança:

A lei determina que o seguro-fiança deve abranger a totalidade das obrigações do locatário, ou seja, todas aquelas estipuladas no contrato de locação que, afinal, visa garantir.

Essa previsão está no artigo 41 da Lei do Inquilinato, dispondo:

Art. 41. O seguro de fiança locatícia abrangerá a totalidade das obrigações do locatário.

Desse modo, o seguro fiança deve abranger não só os valores de aluguéis, como também deve cobrir os encargos, ressarcimento por danos no imóvel e multas contratuais, respeitando a legislação vigente.

Entretanto, normalmente, os contratos de seguro-fiança oferecidos pela seguradora são estipulados com espécies de coberturas distintas que, afrontando o texto legal, não garantem todas as obrigações.

Com isso, as seguradoras buscam vender planos de cobertura básica, que garante apenas o aluguel, acrescido dos encargos, ou outro, mais sofisticado, que prevê ressarcimento por danos no imóvel ou, ainda, uma terceira modalidade que adiciona multas contratuais.

Mas em realidade, do ponto de vista legal, se encontram obrigadas a cobrirem todas as obrigações exigidas do locatário no contrato de locação.

2. Em relação ao prazo de vigência do seguro fiança.

Outro aspecto que a legislação traz, é de que as garantias da locação se estendem até a efetiva devolução do imóvel, mesmo que prorrogada a locação por prazo indeterminado, conforme artigo 39 da Lei 8.245/91:

Art. 39.  Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei.

Inclusive o art. 5º da Resolução CNSP 202/2008 estipula que a vigência do seguro-fiança deve ser a mesma do contrato de locação:

Art. 5º O prazo de vigência do contrato de seguro de fiança locatícia é o mesmo do respectivo contrato de locação, na forma regulamentada pela SUSEP.

Mas é muito comum que as seguradoras apresentem as propostas do seguro fiança estabelecendo um prazo máximo de vigência para o contrato de seguro, estabelecendo que o mesmo só será renovado se houver o aceite da sociedade seguradora.

Isso acontece porque as empresas seguradoras se amparam no texto da Circular 347, art. 12, §1º, para restringir as coberturas do seguro-fiança, estabelecendo esse tipo de condição para que haja renovação do contrato de seguro fiança.

Essa restrição imposta pela Circular 347 da SUSEP, só garantindo a cobertura no caso de prorrogação legal do contrato de locação se houver aceitação da proposta, dá a entender que ela pode ser recusada.

Do ponto de vista legal, isso fere o já mencionado art. 39 da Lei do Inquilinato, pois a lei exige que a garantia persista até a efetiva entrega das chaves.

Conclusão – Circular x Lei

Em termos jurídicos, a circular está abaixo da lei, pois não consta da enumeração do artigo 59 da Constituição Federal, de forma que não pode restringir direitos e impor obrigações ou inovar a ordem jurídica.

A circular, como todos os outros instrumentos secundários de introdução de normas, é um ato normativo subordinado à lei, meramente administrativo, e ao ser confrontado com a Lei 8.245/1991, perde sua validade por ser inconstitucional.

Por isso, aqueles que se sentirem prejudicados, poderão entrar com medida judicial para que se aplique o artigo 39 da Lei 8.245/1991 nos contratos de seguro-fiança, evitando arcar com prejuízos que deveriam ser cobertos pelo contrato.

Sabemos que esse assunto é complexo e esse texto pode não atender todas suas dúvidas, por isso, se quiser saber mais, entre em contato com nossos advogados.

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