A modalidade de moradia através de aluguel vem sendo cada vez mais comum no Brasil, mas ao alugar um quarto, casa ou apartamento, muitas pessoas ficam em dúvida sobre as regras gerais e básicas que devem seguir.

Com isso, as pessoas acabam elaborando contratos informais com cláusulas não específicas e que geram muita insegurança para ambas as partes.

Como sempre ressaltamos, alugar um imóvel demanda que você consulte um advogado atuante na área de imobiliário para que o contrato seja redigindo com a técnica e a observância dos dispositivos legais da Lei do Inquilinato.

Essa é a lei que regula o mercado de aluguéis residenciais e comerciais. E tanto o locador quanto o locatário devem tem conhecimento sobre suas disposições gerais ao assinar o contrato de aluguel.

Mas tudo bem, agora que você já sabe da importância do acompanhamento de um advogado neste procedimento, vamos simplificar no texto de hoje os direitos e deveres legais que os inquilinos devem observar.

Observações gerais do contrato de locação de acordo com a lei

Importante que façamos nesse momento alguns esclarecimentos sobre o prazo do contrato de aluguel, que deve ser de conhecimento tanto do locador quanto do locatário.

Quando se elabora um contrato de locação por tempo determinado, a renovação acontecerá de maneira automática se, com a finalização do prazo, nenhuma das partes se manifeste contrária a continuidade.

Já quando o contrato é feito sem uma data estipulada como prazo, também chamado de contrato por tempo indeterminado, será encerrado se houver ausência de pagamento de aluguéis e outras taxas, descumprimento de cláusulas ou uma possível rescisão.

A questão de devolução do imóvel é sempre um item importante para análise no contrato, visto que determina hipóteses futuras que vinculam ambas as partes.

Inclusive, importante ressaltar as hipóteses que ensejam a ordem de despejo, obrigando o inquilino a desocupar o imóvel.

Essas hipóteses você confere em outro texto do nosso blog clicando aqui.

Quais são os direitos do inquilino?

Feita essas considerações, vamos analisar quais são os direitos do inquilino ao assinar o contrato de locação.

• Adquirir o imóvel em perfeitas condições

O proprietário deve entregar ao inquilino o imóvel em perfeitas condições de uso e fica responsável, inclusive, por reparar problemas e defeitos no imóvel que sejam anteriores à locação.

É comum, neste momento, que seja feita uma vistoria para que se registre o estado do imóvel, como foi entregue ao inquilino.

Concluída a vistoria, é emitido um laudo contendo todas as características da propriedade, incluindo fotos do local.

Dessa forma, fica validada a condição do imóvel antes de formalizada a assinatura. Com isso, o inquilino possui o compromisso de conservar o local e entregá-lo com as mesmas condições em que ele se encontrava na data da visita.

Da mesma forma, quando o imóvel for devolvido ao locador será feita nova vistoria para avaliar se o imóvel está nas mesmas condições para devolução, considerando, por exemplo, a pintura das paredes e funcionamento de torneiras ou chuveiros.

• Possuir preferência de compra

O proprietário de um imóvel tem direito de vendê-lo a qualquer momento, mesmo que esteja vigente o contrato.

Mas a Lei do Inquilinato possui disposições legais que garantem ao inquilino a preferência em relação a compra do imóvel, ou seja, a venda será ofertada com preferência ao locatário.

A oferta é feita dentro das mesmas circunstâncias vigentes no mercado, em igualdade de condições como qualquer comprador em potencial.

Desse modo, o proprietário deve comunicar ao locatário sobre a intenção de vender a propriedade, possibilitando que o inquilino faça a oferta.

Essa notificação pode ser feita de forma judicial ou extrajudicial. A contar do momento em que se obtém o comunicado, o inquilino tem o prazo de 30 dias para manifestar seu interesse em compra ou não o imóvel.

Se aceita a proposta, será assinado um compromisso de compra e venda, realizando a quitação do sinal entre outros procedimentos padrões.

Caso o inquilino não se manifeste dentro do prazo acordado, perderá automaticamente a preferência de compra, que será transferida ao sublocador (se houver).

Não havendo um sublocador, o imóvel poderá ser vendido a qualquer comprador que tiver interesse.

• Devolver o imóvel a qualquer momento

É direito do locatário residir no imóvel enquanto durar o prazo acordado em contrato, assim como poderá devolver o imóvel a qualquer momento, quando quiser.

Entretanto poderá ser submetido ao pagamento de uma multa contratual que esteja prevista expressamente, se feita a devolução antes do prazo estipulado.
Essa multa, em geral, se calcula no valor de três aluguéis, sendo fixado de acordo com a quantidade de meses faltantes, de forma que não onere abusivamente o locatário.

• Ser isento do pagamento de taxas administrativas

A Lei do Inquilinato estabelece que a obrigação de fazer o pagamento de taxas administrativas é do proprietário, e não do inquilino.

Nisso está incluso as taxas de administração imobiliária e de intermediações, incluindo os gastos com checagem de documentos e verificações de fiador, por exemplo.

Outro aspecto da lei é a previsão de que os impostos e taxas que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, também são de responsabilidade do locador.

Mas, isso só ocorre se não houver um contrato que disponha expressamente o contrário.

O que de fato é mais comum. Em geral, nos contratos de aluguel são previstas cláusulas que determinam a obrigação do inquilino de fazer o pagamento destas despesas, devendo ser respeitado o que foi acordado entre as partes.

• Ser indenizado por benfeitorias feitas no imóvel

Quando o locatário pretendendo ficar no mesmo imóvel por um longo período, é comum que invista em benfeitorias no imóvel através de algumas reformas.

De acordo com a Lei do Inquilinato, em regra, o inquilino deve ser reembolsado pelas benfeitorias consideradas necessárias, mesmo que não tenham sido autorizadas pelo proprietário, e pelas benfeitorias que sejam úteis, essas depois de autorizadas pelo locador.

Mas, se as benfeitorias feitas são as consideradas voluptuárias, ou seja, obras que objetivam o “embelezamento” do imóvel, não será passível de reembolso pelo locador, podendo ser retirada ao fim do contrato.

• E quais são os deveres do inquilino?

Bom, tratado os direitos legais do inquilino, é importante lembrar que um contrato de aluguel gera direitos e obrigações para ambas as partes, das quais o cumprimento é indispensável para a continuidade da locação.

Por isso, vamos abordar sobre o que é dever do inquilino.

• Pagar o aluguel em dia

O pagamento do aluguel e dos demais encargos vinculados à locação devem ser pagos dentro do prazo estipulado em contrato.

Essa é uma das obrigações mais importantes do inquilino, inclusive, em outras oportunidades já esclarecemos que o não pagamento pode resultar em ação de despejo, o texto você encontra aqui.

Estão inclusos nesta obrigação, no caso de locação de apartamento, as cobranças de condomínio e eventuais taxas extras relativas à administração do edifício.

• Zelar pela propriedade

É importante que ao locar o imóvel o inquilino esteja ciente que deve cuidar daquela propriedade como se fosse sua, fazendo a manutenção necessária sempre que possível.

Esses cuidados básicos são importantes até mesmo para evitar de ocorrer danos na estrutura da propriedade, como por exemplo infiltrações que ao longo do tempo não podem ser resolvidas.

Quando o próprio inquilino ou terceiros que tenham sido convidados causam qualquer dano à propriedade, também é obrigação do inquilino reparar os prejuízos arcando com o conserto, sem o auxílio do proprietário.

Agora, se os danos são anteriores ao contrato de aluguel atual, a situação se inverte. Nestes casos o inquilino poderá solicitar ao locador o reparo destes prejuízos.

• Respeitar as regras do condomínio

Também é imprescindível que o inquilino analise as regras do condomínio do qual fará parte depois de assinado o contrato de locação, sendo seu dever respeitá-las.

Tanto as normas do condomínio quanto as normas do regimento interno devem ser obedecidas pelo inquilino, devendo arcar com as multas decorrentes do descumprimento de quaisquer regras.

• Evitar modificações no imóvel

O inquilino deve ter ciência de que a locação não lhe dá o direito à propriedade, ou seja, não poderá fazer modificações no imóvel que alterem sua forma interna ou externa.

Para esse tipo de obra e modificação é necessário a anuência prévia e escrita do locador, sob pena de descumprimento do contrato e pagamento de indenização pelas alterações. 

Concluindo…

Tem-se a Lei do Inquilinato como base para as relações de locação, mas também é preciso considerar que a contrato, nestes casos, pode dispor sobre diferentes formas de obrigação e direitos para cada uma das partes contratantes.

No momento da assinatura de um contrato de locação, mesmo que mediado pela imobiliária, é importante a consulta a um advogado para revisão das clausulas ou, mesmo, para elaboração do contrato.

Isso te ajuda a evitar problemas futuros e se resguardar de clausulas abusivas que podem gerar prejuízos ao fim do contrato.

Sabemos que esse assunto é complexo e esse texto pode não atender todas suas dúvidas, por isso, se quiser saber mais, entre em contato com nossos advogados.

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