Distrato imobiliário: sua construtora está preparada para isso?

O distrato imobiliário é um instrumento jurídico usado para o cancelamento de contratos de compra de imóvel na planta, muito usado em razão da desistência do consumidor.

Em 2018 entrou em vigor uma lei que traz segurança para as partes envolvidas nessa situação, prevendo o pagamento de uma multa pela desistência da compra do imóvel, protegendo a previsibilidade financeira das construtoras.

Embora traga regras objetivas para esses casos, as empresas precisam estar preparadas para lidar com essa situação. A sua já tem o respaldo necessário para isso?

Acompanhe nosso texto para entender como se proteger nessas situações.

A Lei do Distrato Imobiliário

A Lei 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, aborda sobre a desistência da compra de um imóvel ainda na planta. Publicada em dezembro de 2018, a legislação modificou outras duas que previam regras aos contratos imobiliários – nº 4.591/64 e 6.766/79.

O objetivo desta lei é expor os parâmetros a serem aplicados nessa situação para todas as partes envolvidas, estipulando os efeitos ao desistir da compra de um imóvel, assim, construtoras e compradores sabem exatamente seus direitos e deveres.

Uma das alterações previu que as multas e os demais encargos serão adicionados no contrato entre as partes para evitar disputas processuais como aconteciam antes desta previsão legal.

Inclusive, prevê o desconto de valores pagos a título de corretagem se o imóvel já tiver sido entregue, assim como, o comprador terá que arcar com pagamentos de condomínio e impostos cobrados até o momento da desistência.

Além disso, a partir desta lei, a forma de desistir da aquisição de um imóvel sem o pagamento de multas será com a transferência do imóvel para uma outra pessoa. Dessa maneira, o novo contratante fica responsável por assumir a dívida da propriedade.

Nesse sentido, cabe ao novo titular do financiamento imobiliário ser responsável por todos os direitos e obrigações do anterior. Assim, o novo responsável pelo imóvel também deve ter ciência das dívidas e dos encargos relacionados ao bem.

Benefícios para as construtoras

A lei proporciona benefícios às construtoras e incorporadoras, pois quando o comprador solicita o distrato contratual, uma parcela da quantia já paga acaba sendo retida como penalidade em razão da rescisão contratual.

E se, antes da lei, um comprador podia receber de volta até 90% do valor pago na compra de um imóvel, esse percentual é reduzido agora para 75% de restituição. Dessa maneira, a construtora garante sua capacidade financeira tendo subsídio para o andamento da obra, protegendo não só a empresa, como também os compradores.

Importante frisar, ainda, que a porcentagem da multa varia de acordo com o regime tributário do imóvel. Por exemplo, se o imóvel estiver em regime de tributação especial (RET), como patrimônio de afetação, 50% do valor pago fica retido com a incorporadora. Se o imóvel estiver em outro regime, 25% do valor fica retido com a empresa e o restante é devolvido ao comprador.

Quando tratamos da retenção de 50% dos valores pagos pela construtora, ainda encontramos uma certa resistência em algumas jurisprudências, que em alguns casos entende pela abusividade da cláusula com esta previsão, reduzindo para 25%.

Diante desses entendimentos fica claro que é de fundamental importância a assessoria jurídica especializada no Mercado Imobiliário, para que sejam orientados da forma mais adequada possível sobre como proceder em relação aos contratos e interpretações legislativas.

Por que a construtora precisa de apoio jurídico nesta situação?

Para que as coisas ocorram de forma nítida, é importante que as regras sejam resumidas em contrato em um quadro resumo, de forma que o jurídico possa atuar na elaboração do contrato e não só quando há a desistência.

Isso auxilia as construtoras a terem mais atenção ao cumprimento dessas regras e, em alguns casos, possuírem contratos mais completos.

No mais, o distrato é uma situação jurídica que demanda atuação, afinal o consumidor desiste de uma compra e precisa arcar com multas e taxas. Embora a lei busque tornar esse trâmite mais “simples”, nem sempre é o que ocorre.

A assessoria jurídica, além de elaborar corretamente o contrato de acordo com a legislação, também serve de apoio à construtora.

Ou seja, se, por exemplo, o desistente se negar a pagar pelos valores, levando a situação para a justiça, será imprescindível uma equipe de profissionais especializada em direito imobiliário para prosseguir corretamente.

Sabemos que esse assunto é complexo e esse texto pode não atender todas suas dúvidas, por isso, se quiser saber mais, entre em contato com nossos advogados.

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