A realidade da grande maioria da população brasileira está ligada ao fato de que para ter seu imóvel quitado, é necessário um financiamento com uma instituição financeira, assim, o sonho da casa própria pode se tornar um verdadeiro pesadelo quando nos deparamos com o financiamento e todos os seus encargos.

Ao ouvir falar sobre juros abusivos, termos como “Tabela Price”, “Tabela SAC”, juros simples, compostos, e determinações do Banco Central, o brasileiro já fica absolutamente desesperado. Afinal, quando os juros do financiamento imobiliário são abusivos?

Respira fundo, que o Serpa Dinis vai te ajudar! Confira nesse artigo a abusividade dos juros em contratos de financiamento e a aplicabilidade das tabelas Price e SAC ao falarmos de amortização.

O que são Juros Abusivos?

Para que uma instituição financeira, como um Banco, possa te oferecer um empréstimo, é aplicado juros no valor pedido como uma verdadeira contraprestação do serviço. Como assim? Ora, o Banco precisa lucrar, não é mesmo? Então ao assumir o risco de emprestar dinheiro aos brasileiros, eles aplicam taxas e juros ao valor que você vai devolver para ele.

Mas então, quando os juros são abusivos?

O Banco Central prevê uma margem de juros aplicável às transações, tentando limitar um pouco as ações das instituições financeiras, afinal, a taxa mundial de juros é de 3,95% e a do Brasil pode chegar até 40%!

Portanto, o BC (Banco Central) estipula um parâmetro para calcular os juros em qualquer negócio jurídico, a partir do momento em que há a cobrança acima da razoabilidade, será configurado os juros abusivos.

Doutores, então como eu vou saber se a taxa de juros do meu contrato é abusiva?

Uma das ferramentas que você pode utilizar para saber se os juros cobrados são abusivos é realizando o cálculo do valor efetivo que está sendo cobrado pelo crédito ou financiamento com a Calculadora do Cidadão, oferecida pelo Banco Central (https://www.bcb.gov.br/meubc/calculadoradocidadao). Lá você deve preencher o número de meses, taxa de juros ao mês, valor da parcela e valor financiado.

Assim, você consegue saber qual tarifa está sendo aplicada e então pode pesquisar se este valor está acima do mercado. Geralmente, os Bancos aplicam o índice IGPM + 1% de juros ao mês, contudo, é importante analisar a realidade de cada um.

Além disso, você mesmo pode buscar no site do Banco Central do Brasil quais os parâmetros vigentes no momento do pedido do financiamento, pois a informação é livre e de fácil acesso. Não seja impulsivo, a diligência, ou seja, a pesquisa, é o seu maior aliado neste momento.

Outro ponto importante é observar se o seu contrato prevê a capitalização de juros, afinal, tal medida é proibida pela Súmula 121 do Superior Tribunal de Justiça.

Portanto, com algumas dessas dicas, você já consegue perceber se seu contrato possui juros abusivos. A próxima pergunta que nos fazem é:

Qual a consequência de pagar um contrato com juros abusivos?

Se o seu contrato cada vez tem mais juros, sua dívida parece que só vai aumentando, a ponto de ser impossível pagar a parcela, ter o nome negativado e possivelmente perder o bem que tanto lutou para conquistar!

Com atraso da parcela, aplica-se mais juros e multas em cima do valor devido, criando uma verdadeira “bola de neve” e o sonho da casa própria ou do seu negócio se transforma em tormento.

Entendi Doutores, e então, o que é a tal da Tabela Price e Tabela SAC que ouvimos tanto falar?

Primeiramente, explicamos que ambas as tabelas fazem parte de um sistema de amortização, ou seja, expressão que nada mais é que a redução da dívida. Em outras palavras, é um meio de quitar parte da dívida, querendo que ela diminua até finalizar o seu pagamento.

A Tabela Price veio do sistema financeiro francês, sendo um dos mais importantes meios de parcelamento de compras feita a prazo. Ela é um meio de amortizar a dívida em parcelas com valores iguais, então à medida que as parcelas vão sendo pagas, elevam os valores de amortização, e os juros são reduzidos dentro das prestações. Ocorre que a Tabela Price pode utilizar juros capitalizados (que já vimos ser ilegal), permitindo ainda a incidência de juros compostos, o que prejudica o consumidor.

Já o Sistema de Amortização Constante (SAC), as parcelas possuem uma tarifa de juros em que sempre se calcula com base no valor que falta pagar, portanto quando você paga uma parcela, o total faltante fica menor do que o anterior, fazendo com que os juros sejam recalculados com base no novo valor.

Com o passar do tempo, utilizando a Tabela SAC, o valor das parcelas tende a diminuir, sendo mais favorável ao consumidor.

Com isso, enquanto a Tabela Price tem parcelas mais previsíveis e mantem a constância das prestações, a SAC é variável e causa com que os juros fiquem menores a cada parcela.

Em verdade, analisando esses cenários, temos que se você procura um financiamento imobiliário para a casa própria, com um período longo para quitação, a Tabela SAC pode fazer mais sentido. Porém, se a sua intenção é investimento, buscando a compra e venda rápida do imóvel, a Tabela Price é mais vantajosa, pois resulta em um menor gasto mensal até a venda.

Conclusão… O que posso fazer para não ter juros abusivos e aplicar o melhor sistema de amortização para mim?

O maior conselho de todos é buscar um advogado especialista em direito imobiliário!

Como visto, os sistemas de amortização têm seus prós e contras, assim como o financiamento que você escolher depende do que a instituição financeira vai aplicar, portanto, com um advogado especializado, é possível oferecer o serviço de análise do seu contrato, buscando garantir o seu direito.

No caso de você já ter constatado juros abusivos no seu contrato de financiamento, é possível ajuizar Ação de Revisão de Contrato/Juros e então discutir perante o Poder Judiciário o que é aplicável no seu caso em concreto.

Sabemos que esse assunto é complexo e esse texto pode não atender todas suas dúvidas, por isso, se quiser saber mais, entre em contato com nossos advogados.

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