Podemos dizer que a prática de sublocações é muito comum tanto na locação de imóveis residenciais como também comerciais.

Essa modalidade de contrato é prevista na Lei do Inquilinato nº 8.245/91 a partir do artigo 13.

Basicamente como esse contrato funciona: o inquilino aluga parte ou todo do imóvel para uma outra pessoa e essa terceira pessoa passa a ser a sublocatária.

O sublocatário assume as responsabilidades da locação de forma subsidiária, ou seja, o contrato de sublocação ficará subordinado ao contrato da locação.

Até por isso, esse contrato de sublocação deve respeitar o contrato de locação quanto aos limites estabelecidos, observando os prazos, os preços, as condições e finalidades.

Na vigência desses dois contratos em andamento podem surgir muitas dúvidas sobre as responsabilidades de cada um.

Por isso, hoje vamos tratar dos principais limites e condições da sublocação. 

Quem são os envolvidos?

As palavras que identificam cada um dos contratantes podem confundir na hora da leitura, então vamos esclarecer o vocabulário.

Locador: é o responsável pelo imóvel, é quem receberá os aluguéis.

Locatário: é o inquilino do locador, ambos figuram no contrato de locação.

Caso o locador autorize neste contrato a presença de sublocação, será elaborado o contrato de sublocação com um terceiro.

Neste novo contrato, o locatário figurará, também, como sublocador, transferindo seus direitos de uso e gozo do imóvel ao sublocatário, que pagará os direitos ao sublocador.  

Então, sublocatário: é o terceiro que adquiriu o uso e gozo do imóvel cedido pelo inquilino (locatário do contrato de locação).

Condições e limites da sublocação

Como vimos, a sublocação nada mais é que o contrato que decorre da locação original, através do qual o sublocador (locatário no contrato principal) se obriga a ceder ao sublocatário (um terceiro que não figura no contrato de locação) o uso e gozo do imóvel por tempo determinado ou não, mediante pagamento de aluguel.

São pressupostos para a existência regular do contrato de sublocação:

1. um contrato de locação em curso;
2. um sublocador que figura como locatário no contrato principal;
3. Transferência do uso e gozo do imóvel recebido pelo locatário, ao sublocatário, mediante pagamento, por este, de aluguéis ao sublocador, limitando a transferência aos direitos decorrentes do contrato original.

Em relação ao último tópico, lembramos que o sublocador, locatário do contrato original, não poderá ampliar os direitos de que dispõe no contrato de sublocação.

Além disso, importante ressaltar que não existe, na sublocação, qualquer relação jurídica entre o sublocatário e o locador original.

Mas é determinantemente necessário a anuência expressa do locador para que haja tanto o empréstimo quanto a sublocação ou a cessão do contrato de locação, caso contrário poderá ocorrer o pedido de despejo, em razão da infração legal.

Se terminada a locação, seja qual for a causa, termina-se também a sublocação, podendo o sublocatário requerer indenização do sublocador. 

Como sublocar o imóvel alugado?

Como já esclarecemos, para que o locatário possa ofertar a terceiros o seu imóvel é obrigatório obter o consentimento prévio e expresso do locador no contrato de locação, sob pena de infração contratual.

Essa autorização expressa se dá através de uma cláusula no contrato de locação autorizando esta possibilidade.

Se a locação já estiver em vigor, será elaborado um aditivo contratual inserindo esta cláusula autorizadora de sublocação.

Caso o inquilino notifique o locador sobre o interesse em sublocar o imóvel e o locador não se manifeste por escrito, o mais indicado é que o locatário não subloque o imóvel para não correr o risco de sofrer penalidades de infração contratual.

Alertamos para o fato de que esse tipo de infração contratual pode resultar em multas, rescisão do contrato e ação de despejo.

Qual o valor do aluguel?

Pela lei o valor cobrado a título de aluguel não pode exceder ao valor da locação, salvo se o imóvel for de habitações multifamiliares.

Na sublocação, o aluguel cobrado pelo sublocador não pode gerar lucro, ou seja, o aluguel pago pelo sublocatário não pode exceder o da locação, permitindo-se, neste caso, a redução unilateral.

Se for verificado que o sublocador não esteja cumprindo com a norma e cobrando valores superiores, fica autorizado ao sublocatário reduzir o pagamento do aluguel até os limites estabelecidos pelo contrato principal, ou seja, de locação.

A lei assim dispõe porque o contrato de sublocação é acessório ao contrato de locação, então deve respeitar os limites contratados na origem da relação contratual.

Responsabilidade do sublocatário no atraso do pagamento

Já esclarecemos que, inicialmente, não há relação entre o locador e o sublocatário.

É necessário apenas que o locador esteja ciente da situação de sublocação.

Entretanto, isso muda quando o locatário (e o sublocador) se tornam inadimplentes com o pagamento dos aluguéis.

Se isso ocorrer, o locador notificará o sublocatário sobre o atraso no pagamento dos aluguéis e o sublocatário deverá fazer o pagamento diretamente ao locador, e não mais ao sublocador.

A lei do inquilinato assim dispõe em seu artigo 16:

Art. 16. O sublocatário responde subsidiariamente ao locador pela importância que dever ao sublocador, quando este for demandado e, ainda, pelos aluguéis que se vencerem durante a lide.

Desse modo, é estabelecido a responsabilidade subsidiária do sublocatário diretamente ao locador, quando o sublocador for demandado pelos aluguéis atrasados.

Concluindo…

Para que você possa aplicar a sublocação no seu contrato é necessário a anuência do locador, responsável pelo imóvel, e que essa autorização esteja prevista no contrato de locação.

Para trazer segurança jurídica nesse procedimento é imprescindível a consulta a um advogado da área imobiliária para que ele possa elaborar o contrato da forma mais técnica possível.

Isso evita que você seja surpreendido no futuro com possíveis prejuízos pela elaboração incompleta de um contrato desse tipo.

Conte com nossa equipe para auxiliá-lo.

Sabemos que esse assunto é complexo e esse texto pode não atender todas suas dúvidas, por isso, se quiser saber mais, entre em contato com nossos advogados.

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