Quem mora ou já morou em condomínio sabe que é comum se deparar com moradores antissociais, normalmente eles causam incômodo pelo desrespeito às regras do condomínio ou comportamento agressivo incompatível com a convivência.

Se este incômodo é algo pontual o caminho mais fácil é tentar um diálogo para resolver a situação, mas quando este morador começa a ultrapassar certos limites, afetando parte dos condôminos, podem ser tomadas medidas mais extremas.

No texto de hoje vamos abordar sobre como o comportamento antissocial é tratado na legislação e no direito condominial e o que a administradora ou o síndico podem fazer nesta situação.

O que é o comportamento antissocial?

Ao contrário do que as pessoas podem pensar, o morador que tem comportamento antissocial não é aquele que permanece dentro de casa e não fala com os outros vizinhos, pelo contrário.

Neste caso se define o condômino antissocial por aquele que toma atitudes que recorrem a barulhos, xingamentos e agressividades.

É aquele que se comporta de maneira incompatível com a Convenção do Condomínio impossibilitando o bom convívio entre os condôminos, e o faz de maneira recorrente.

Esses condôminos geram incompatibilidade de convivência prejudicando e, por vezes, colocando em risco os demais moradores.

Em geral os condôminos antissociais infringem regras como:

1. Alterações estruturais amplas em sua unidade, que poderiam colocar em risco a edificação e os habitantes;
2. Tráfico de entorpecentes ou de animais silvestres;
3. Barulhos que excedam o ruído tolerável;
4. Atentado violento ao pudor;
5. Brigas ruidosas e constantes;
6. Agressões verbais e físicas contra outros moradores ou funcionários.

São atitudes que são tomadas de forma persistente e que causam desconforto e incômodo aos outros moradores, devendo ser punidas para restabelecer o bom convívio.

O que a administradora ou o síndico devem fazer?

Claro que estes casos devem ser analisados com suas particularidades, mas o mais importante é, primeiramente, definir qual atitude se busca punir.

Ao verificar a necessidade de punição, o condomínio deve analisar e definir requisitos da ocorrência, então saber o que aconteceu, quando aconteceu e quem praticou.

É importante que se registre o ocorrido de forma detalhada, com data e indicação do praticante.

Também é imprescindível que o condomínio se atente às provas, seja imagens, fotografias ou mesmo testemunhas, fazendo o registro no livro de ocorrências para justificar ao praticante qual foi a irregularidade e ocorrência que gerou a penalidade.

Quais são as punições cabíveis dentro da lei?

No cotidiano dos condomínios o mais comum é se aplicar as Regras do Regimento Interno, além dos dispositivos previstos na Convenção, isoladamente ou em conjunto.

Mas, é importante lembrar que existem disposições no Código Civil que já estabelecem punições ao comportamento antissocial do condômino.

As multas

O Art. 1.337 em seu parágrafo único, estabelece que o condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.

Então, quando as regras do condomínio são desrespeitadas pelo condômino antissocial, cabe ao síndico aplicar uma multa ao infrator e este deverá efetuar seu pagamento em um prazo de trinta dias.

Em alguns casos o valor da multa equivale a 10% do valor total do condomínio mensal, podendo variar tanto para mais, quanto para menos, dependendo de cada edifício.

O valor pago será revertido na manutenção do edifício ou reserva monetária, a fim de ficar disponível para alguma necessidade futura do condomínio.

O ideal é que sejam feitas três notificações antes da aplicação de uma multa e esta deve seguir a Convenção do Condomínio, que geralmente atrela a multa a um percentual da taxa mensal.

Nos casos de moradores antissociais essas multas costumam ser severas, porque são casos em que já foram tomadas várias providências com notificações e, teoricamente, não resolveu.

Assim, se a multa convencional não funcionar, é possível a convocação de assembleia para multar a unidade em até 10 vezes o valor da taxa condominial, momento em que será aplicado o art. 1337, paragrafo único do Código Civil.

O morador pode se defender?

Importa destacar que as garantias constitucionais também devem ser observadas nas relações condominiais, devendo ser assegurados, na medida do possível, a ampla defesa e o contraditório.

Ou seja, antes de chegar tão longe, é preciso ouvir o morador alvo das reclamações e dar a ele o direito de esclarecer a situação.

É cabível a expulsão do condômino antissocial?

Não existe na legislação a previsão deste tipo de pena ao morador que possui o comportamento antissocial, por isso não há uma resposta definitiva, ou seja, como tudo no direito: depende!

A questão acaba sendo levada ao judiciário e dependerá do juiz a interpretação sobre a necessidade de uma penalidade tão extrema, levando-se em conta, principalmente, todas as outras tentativas de resolução do problema.

Então o que deve ser considerado pelo juiz e comprovado pelo condomínio é que o condômino, enquadrado como antissocial, vem praticando reiteradamente conduta prejudicial aos demais condôminos sem que tenha eficácia as notificações e aplicações de multas.

De modo que não exista uma alternativa para cessar o comportamento prejudicial aos demais moradores que não seja a expulsão desse condômino, que descumpriu a função social da propriedade e vem perturbando o sossego dos demais.

Geralmente o Poder Judiciário opta pelo afastamento do condômino antissocial, com o objetivo de evitar maiores tragédias, ou seja, quando a conduta é nociva e insuportável com discussões e agressões.

Assim como quando não há mais a possibilidade de mediação, reclamações, notificações, boletins de ocorrência ou a aplicação de multas.

Enfim, esta medida pode ser tomada quando não existem mais possibilidades de conversa e nada mais surtiu efeito.

Com a expulsão, o condômino expulso perde o imóvel?

Não, o morador não perde a propriedade, não é obrigado a vendê-la, mas pode ser privado do direito de uso, tendo os seus direitos restringidos.

É obrigado a não residir mais no local, devendo locar ou emprestar o bem.

E se o morador for inquilino?

Ao locar um imóvel o inquilino é obrigado a cumprir rigorosamente a Convenção e os Regulamento do condomínio.

Desse modo, em casos de inquilino antissocial, o condomínio pode solicitar a intervenção do proprietário.

O proprietário poderá pedir a antecipação da saída do inquilino ou a não renovação do contrato de locação.

Conclusão

Embora existam decisões favoráveis no sentido de expulsão dos moradores que se enquadrem nas condutas antissociais reiteradas, o judiciário decide com muita cautela, entendendo se fazer necessária a aplicação de outras sanções antes de tomar essa medida extrema.

Por isso é importante, antes de acionar a justiça com este tipo de pedido, que se observe a sanção legal prevista no artigo 1.337, do Código Civil, que diz que tal morador deve ser “constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia”.

Dessa forma, antes da ação judicial que objetiva a exclusão do condômino antissocial, o condomínio precisa demonstrar que foi aplicada a multa mencionada acima e que, mesmo assim, não houve o resultado almejado.

Além disso, é importante demonstrar que o condomínio já aplicou outras advertências e multas, demonstrando não ter outra alternativa para solução do conflito.

Sabemos que esse assunto é complexo e esse texto pode não atender todas suas dúvidas, por isso, se quiser saber mais, entre em contato com nossos advogados.

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