A maioria dos condomínios contam com um síndico, o que é extremamente necessário para que o condomínio possa exercer suas principais funções.

Mas você sabe o que, de fato, é atribuição de um síndico?

As suas atribuições são diversas, envolvem desde responsabilidades mais simples do cotidiano até obrigações fiscais que podem impactar todos os condôminos.

É importante que todos os moradores entendam as obrigações e limitações do síndico para cobrarem e acompanharem a administração do condomínio.

Principalmente porque no âmbito condominial todos devem respeitar aquilo que é decidido em assembleia, e o síndico será responsável por cumprir tanto essas determinações como verificar se elas seguem a legislação brasileira.

Diante de tudo isso, vamos tratar nesse texto das principais atribuições e funções inerentes ao cargo de síndico.

O que é um síndico?

Ele é o responsável pela gestão do condomínio, por isso é identificado como o administrador, tendo em vista que essa será sua função.

É o síndico quem centraliza obrigações de organização, equilíbrio financeiro, segurança e a limpeza das áreas comuns do condomínio, por exemplo.

A legislação civil estabelece que o síndico deverá ser eleito pela assembleia do condomínio, por prazo não superior a dois anos, período que poderá se renovar.

Além disso, importante lembrar que qualquer pessoa, desde que maior de 18 anos, pode exercer a função de síndico, o que trouxe a possibilidade de contratação do síndico profissional para assumir o cargo.

Independentemente do tipo de síndico, o que sempre deve se ter em mente é a manutenção do bem-estar do condomínio e seus moradores, se antecipando aos possíveis problemas.

Principais funções segundo a legislação civil

O Código Civil traz em seu artigo 1.348 uma lista de funções do síndico, das quais são de sua responsabilidade, tais como:

1. Convocar a assembleia;
2. Representar os condomínios, tanto judicialmente, quanto nas demais demandas que forem necessárias às defesas dos interesses comuns.
3. Comunicar à assembleia existência de qualquer procedimento judicial ou administrativo que seja de interesse do condomínio.
4. Cumprir e fazer cumprir o que foi determinado em convenção, regimento interno e nas assembleias.
5. Prezar pela conservação das partes comuns do condomínio, além de zelar pela prestação dos serviços de interesse dos moradores.
6. Elaborar o orçamento da receita e das despesas do condomínio a cada ano
7. Cobrar os condôminos de suas contribuições, assim como impor e cobrar as multas devidas.
8. Prestar contas à assembleia anualmente e sempre que exigidas.
9. Realizar o seguro da edificação, o que inclui observar os devidos alvarás e seguir normas de segurança.

Ou seja, sua principal tarefa é cuidar e manter a saúde financeira, estrutural e social do condomínio, respeitando o que decidido nas assembleias e seguindo os limites da lei.

Além disso, como representante oficial, ele atua como porta-voz dos condôminos, assim assume a responsabilidade de defender o patrimônio, os direitos e os interesses dos moradores.

Importante lembrarmos, também, que de acordo com o Código Civil, o síndico se torna o responsável legal do condomínio, o que isso significa?

A pessoa que assume o cargo de síndico pode responder civil e criminalmente em nome do condomínio, podendo responder nos casos judiciais.

Internamente, também caberá ao síndico mediar os conflitos existentes entre os condôminos, ajudando na melhor comunicação possível, sempre se antecipando aos desentendimentos e estimulando a boa convivência.

Demais atribuições

1. Manter em dia as despesas do condomínio

É muito importante que o síndico mantenha em dia o pagamento das contas do condomínio.

Já vimos casos no nosso escritório que o condomínio ficou sem abastecimento de água por falta de pagamento, o que pode gerar uma ação indenizatória em face do síndico.

Além disso, deve ser observada a previsão orçamentária, ajustando os gastos ao que foi estabelecido.

2. Solicitar cotações

Seguindo o orçamento previsto, também é função do síndico fazer cotações de serviços. Isso pode ser feito através da administradora contratada, pelo zelador ou com plataformas digitais.

O importante é sempre manter os orçamentos feitos registrados, para que os moradores possam acompanhar o processo.

Inclusive, é uma dica importante na hora de fazer a prestação de contas: ter pelo menos três orçamentos de serviços a serem contratados, para justificar a preferência por uma das propostas.

3. Cobrar inadimplentes

A inadimplência por parte dos condôminos é um dos grandes desafios para os síndicos.

Cabe a ele fazer a cobrança dos dividendos, nos termos da convenção condominial, de maneira agradável e nunca vexatória.

Nos casos mais graves, o síndico também o responsável por efetuar a cobrança extrajudicial, com o apoio de empresas especializadas.

Ainda assim, não obtendo sucesso, se faz necessário que o síndico contrate um advogado imobiliário para que seja cobrada judicialmente os valores em atraso, visto que o inadimplemento de um condômino afeta diretamente os demais.

Abordamos sobre a cobrança de dívida condominial em outro texto em nosso blog, para acessar clique aqui.

4. Contratar funcionários

Outra função do síndico é a de contratar e demitir funcionários.

Algumas questões devem ser levadas em consideração na hora de tomar essas decisões, como por exemplo as contas do condomínio e os direitos trabalhistas a serem observados.

O melhor é que se consulte um advogado trabalhista para que a contratação siga os trâmites legais e diminua o risco trabalhista ao máximo.

Acompanhar de perto os trabalhos realizados pelos contratados é uma forma de garantir a boa execução e tomar decisões mais assertivas.

5. Realizar assembleias

A realização de assembleias em um condomínio é essencial pois são nessas reuniões que o síndico apresenta os relatórios de gastos, propõe ações e organiza votações sobre mudanças na propriedade.

Assim, é responsabilidade do síndico divulgar e convidar todos os moradores a participarem.

Como quórum é muito importante para a tomada de decisões nesses eventos, é importante que todos tenham conhecimento sobre sua realização.

O ideal é utilizar ferramentas que vão desde a fixação de cartazes nas áreas comuns até o uso de ferramentas para disparo de e-mails ou mensagens em aplicativos.

6. Executar obras emergenciais

Cabe ao síndico sempre analisar as necessidades do condomínio. Em muitos casos, é preciso realizar obras emergenciais, que não estavam no orçamento previsto.

Essas obras não dizem respeito ao embelezamento da propriedade, mas sim reparos imediatos, como um cano que estourou, um buraco que se abriu ou um portão defeituoso.

Essa é uma responsabilidade importante que o síndico tem, pois  evita acidentes com os moradores e protege o condomínio de possível reparação de danos.

Conclusão

Muitas são as atribuições do síndico no cotidiano dos condomínios, por isso hoje é comum nos depararmos com condomínios que contratam síndicos profissionais, pois se trata de um cargo que demanda dedicação e responsabilidade na condução de suas tarefas.

A responsabilidade do síndico vai além daquela determinada pela legislação civil, as assembleias condominiais, assim como as demais normas do condomínio, podem determinar outras atribuições ao síndico, assim como podem cobrá-lo quando não veem uma boa administração.

Contar com um apoio jurídico durante o mandato como síndico, ajuda o condomínio a se prevenir de riscos e buscar as melhores soluções possíveis, observando o comportamento judicial e as mudanças na legislação.

Sabemos que esse assunto é complexo e esse texto pode não atender todas suas dúvidas, por isso, se quiser saber mais, entre em contato com nossos advogados.

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