Essa semana nos deparamos com o seguinte caso: a proprietário de uma unidade do condomínio aluga seu apartamento, mas toda vez que a inquilina tenta alugar a churrasqueira ou salão de festa, é impedida pelo condomínio, que informa que somente fará a reserva mediante pagamento antecipado dos valores.

O motivo? A proprietária, tempos atrás, atrasou a alguns meses de condomínio, mas fez o acordo e vem pagando corretamente todas as parcelas devidas. Mas, mesmo assim, não é tratada em igualdade com os demais condôminos, sendo exposta a esse tipo de situação vexatória.

Isso nos fez, então, trazer ao nosso blog um texto para abordar sobre o tratamento do condômino devedor dentro do condomínio, auxiliando os síndicos e administradoras de como agir diante dessas situações, respeitando o que é determinado pelo Judiciário brasileiro.

E aí, pode ou não pode?

Então, antes de tudo é necessário que seja esclarecido: o condômino devedor NÃO pode ser impedido do uso das áreas comuns do condomínio.

Inclusive, se houver qualquer previsão na convenção de condomínio, regimento interno ou decisão assemblear nesse sentido, essa regra deverá ser declarada NULA e não poderá ser aplicada, sob pena de condenação por dano moral em favor do condômino.

Quais são os fundamentos jurídicos?

Esse assunto já foi pacificado no Superior Tribunal de Justiça que tratou do tema em 2016, quando decidiu pela invalidade de restrição imposta em convenção condominial de acesso à área comum destinada ao lazer pelo condômino inadimplente e sua família.

Nesse caso, a 3ª turma do STJ entendeu que a regra deturpa o instituto do condomínio e limita o direito de propriedade, indevidamente.

Outra decisão que também teve repercussão foi a do Tribunal de Justiça do Espírito Santo em janeiro de 2020. Nesse julgamento se determinou que o condomínio não pode impedir o acesso de condômino devedor às dependências comuns, sejam elas sociais ou de lazer.

Para o Desembargador relator, cada condômino, além de proprietário de sua unidade autônoma, é, também, proprietário da fração ideal de todas as partes comuns do empreendimento, ou seja, se for impedido de usufruir de alguma área em decorrência de sua inadimplência, terá seu direito de propriedade lesado.

Dessa forma, mesmo que o condômino esteja inadimplente, isso não autoriza a interrupção de serviços, nem o impede de utilizar os salões de festa, piscinas, churrasqueiras, quadras e demais áreas comuns, até porque o condomínio possui meios legais de cobrar a dívida, inclusive, aplicando multa correspondente a 5 vezes o valor da cota condominial.

Conclusão

A tarefa de ser síndico é muito desafiadora, esse é um exemplo. A orientação não vem necessariamente da lei, mas muitas vezes de entendimento jurisprudencial que deve ser observado no cotidiano do condomínio.

Por isso ressaltamos sempre a importância do síndico ser bem assessorado, para que não cometa nenhum abuso no exercício de sua gestão, uma vez que, a imposição de tais restrições pode culminar na condenação do condomínio em danos morais.

Além disso, numa situação como essa o síndico poderia incorrer em crime de exercício arbitrário das próprias razões, previsto no art. 345 do Código Penal.

Da mesma forma, os condôminos quando se sentem lesados por situações desse tipo, também devem buscar os seus direitos para se protegerem de arbitrariedades de síndicos e administradoras despreparadas.

Sabemos que esse assunto é complexo e esse texto pode não atender todas suas dúvidas, por isso, se quiser saber mais, entre em contato com nossos advogados.

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