Essa é com certeza uma dúvida muito recorrente entre as pessoas: se a locação de um imóvel, sem contrato, feita só verbalmente, tem validade.

Sempre que podemos, alertamos sobre a importância de formalizar os negócios jurídicos, então, elaborar os contratos estipulando os limites da negociação e tudo que ficou acordado.

Isso garante segurança e rapidez quando é necessário ajuizar uma ação para resolução do conflito, justamente porque o contrato estipula o que as partes podem e não podem fazer e quais são as consequências no descumprimento.

Pois bem, infelizmente, apesar dos nossos alertas, ainda existem pessoas que fazem a locação de maneira verbal, com base na confiança, e quando algo dá errado se questionam:

Tem validade uma locação feita só verbalmente?

Por isso, vamos esclarecer sobre o assunto e ressaltar os riscos desse tipo de situação.

Validade do contrato verbal

Sim! É válido o contrato feito de forma verbal em uma locação. Não existe proibição legal para que ele seja feito dessa maneira, mesmo que não seja nem um pouco recomendado.

Inclusive ele é até previsto na Lei do Inquilinato.

É comum as pessoas acharem que por não haver um contrato escrito, não há qualquer validade, mas não é bem assim.

Nesse tipo de situação, não se faz indispensável um contrato. Para verificar se a relação ali coincide com os requisitos de um contrato de locação, a situação fática deverá ser analisada.

Ou seja, se há (i) disponibilização do imóvel para aluguel, (i) a definição de um valor em contraprestação, e (iii) o acordo entre as partes; já se considera existente uma locação de imóvel.

Inclusive, muitas vezes essas questões são levadas para a Justiça, que concede o reconhecimento da relação, aplicando as regras legais e protegendo locadores e locatários.

Mas, atenção! Evidente que recomendamos sempre que a negociação seja formalizada por escrito, porque há direitos que somente podem ser exercidos e cobrados quando há contrato devidamente escrito e assinado.

Riscos de um contrato de locação verbal

• Como cobrar os aluguéis atrasados?

Um dos principais riscos que podemos destacar, é a dificuldade para cobrar aluguéis atrasados.

Um contrato de locação escrito te proporciona maior rapidez na hora de cobrar os aluguéis em atraso, tanto via protesto como por execução judicial.

É possível cobrar aluguéis em atraso sem um contrato escrito, MAS é muito mais difícil e demorado, o que se torna, também, mais custoso.

Sem o contrato ou meios de provar a sua existência, seria necessário ajuizar uma ação de cobrança comum, na qual o juiz precisaria ouvir as partes, para depois comprovar a existência da locação e da dívida.

Depois de todos esses trâmites (que podem demorar anos), se iniciaria a fase de cumprimento de sentença, quando aí sim o inquilino devedor teria seus bens executados.

Até lá, será que sobra algum patrimônio?

• Locação por prazo indeterminado

Além disso, com a dificuldade de comprovar se há ou não um contrato de locação, se torna difícil a retomada do imóvel, visto que a lei estipula regras relacionadas ao prazo de vigência para que o proprietário retome o bem sem qualquer justificativa.

Sem um contrato escrito, é difícil definir qual foi o prazo ajustado, complicando para o locador a retomada do imóvel.

Quando a locação é verbal, temos um prazo de modo indeterminado, assim, com base no artigo 47, inciso V, da lei 8.245/91, a permissão para o locador pedir o imóvel de volta é somente após 5 (cinco) anos de locação.

• E quanto às benfeitorias?

No que diz respeito a benfeitorias, a legislação determina que se não há convenção expressa das partes, ou seja, um contrato escrito, as benfeitorias necessárias feitas pelo inquilino, mesmo que não autorizadas pelo locador, deverão ser indenizadas e ainda é permitido ao locatário o direito de retenção das mesmas, conforme artigo 35 da lei 8.245/91.

Com isso, sem um contrato escrito, o locador não consegue evitar que o locatário renuncie ao direito de indenização pelas benfeitorias feitas, devendo pagar por elas.

Por isso, se você tem um contrato verbal de locação, contrate um advogado da área de imobiliário, para que ele redija o contrato estipulando a data em que se iniciou sua vigência, e colha a assinatura do inquilino, formalizando essa locação.

Direitos que somente o contrato por escrito te garante

A chamada Lei de Locações (Lei nº 8.245/1991) é a responsável por regular o aluguel de imóveis urbanos e traz alguns direitos que só poderão ser exigidos caso o contrato se dê de forma escrita.

Vejamos alguns exemplos:

• Renovação da locação não residencial (art. 51, inciso I e II);

A lei estabelece que nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito à renovação do contrato, por igual prazo, mas necessitará de um contrato escrito para isso.

• Resolução automática do contrato de locação residencial com prazo igual ou superior a trinta meses (art. 46, caput).

Quando há a estipulação de uma locação por 30 meses ou mais, passado este prazo duas situações passam a acontecer:

1. Se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem o locador se opor à sua permanência, se presumirá prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato;
2. Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá rescindir o contrato a qualquer tempo, concedendo o prazo de trinta dias para desocupação pelo inquilino.

Essas hipóteses acima dependem, expressamente, da confecção de um contrato por escrito, conforme determinação legal.

Além das situações elencadas, é indispensável ter um contrato por escrito porque ele te garante maior segurança jurídica e, também, estipula obrigações e direitos, delimitando melhor a locação ante alguma especificidade não abrangida pela lei.

Mas, é possível pedir o despejo quando não existe o contrato por escrito?

Sim.

Mesmo não havendo o contrato por escrito, é plenamente possível que o locador proprietário tenha o pedido de despejo do locatário concedido.

Como comprovar?

Para comprovar a locação podem ser utilizados vários meios:

Conversas via e-mails, aplicativos de mensagens, os comprovantes de depósitos/transferências dos valores a títulos de aluguéis, até testemunhas poderão ser utilizadas para comprovação de alguma questão envolvendo esse contrato.

Por fim, reitera-se o conselho dado anteriormente, seja você locador ou locatário (inquilino), é melhor que seja realizado um contrato por escrito.

Conclusão:

Sabemos que a hipótese de contrato verbal de locação acontece muito entre pessoas que se conhecem há muito tempo ou que se confiam umas nas outras, mas o contrato de locação resguarda tanto você quanto a outra parte.

Por isso, para não acabar com uma relação legal e evitar prejuízos, sempre pense que pode sim acontecer com você e formalize essa relação locatícia.

Nós trouxemos de maneira simplificada alguns problemas comuns que a ausência de um contrato por escrito pode causar e recomendamos que sempre opte por fazer um contrato escrito com um profissional de confiança, que redigirá as regras e termos de forma clara, tirando eventuais dúvidas que possam existir.

Assim você evita dor de cabeça com ações no judiciário.

Sabemos que esse assunto é complexo e esse texto pode não atender todas suas dúvidas, por isso, se quiser saber mais, entre em contato com nossos advogados.

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