| CAPÍTULO 01 – Atuação Preventiva

O trabalho das imobiliárias e seus corretores parceiros é indispensável para agilizar o aluguel e a venda de imóveis. Eles enfrentam o grande desafio de conectar proprietários e interessados de forma eficiente, garantindo o fechamento do negócio.

Enquanto facilitam o fechamento de negócios, corretores e imobiliárias enfrentam um modelo de remuneração baseado exclusivamente no sucesso da intermediação.

Ou seja, a remuneração do corretor e da imobiliária existe a partir do momento que, ao intermediar as partes interessadas, o negócio é fechado, afinal se não fosse por sua atuação, vendedor e comprador não teriam se conhecido, e locador e locatário não teriam fechado a proposta, correto?

Porém, nem sempre os negócios são assim. Em muitos casos, a imobiliária aproxima as partes e conduz a negociação até quase fechar o acordo. No entanto, o fechamento é feito diretamente, sem comunicar o corretor responsável.

Essa é a prática do chamado Bypass Imobiliário. Um tipo de fraude comum no meio da corretagem.

Bypass Imobiliário: Negociações Feitas ‘Por Fora’

O Bypass acontece quando o proprietário do imóvel e o comprador usam os serviços da imobiliária ou do corretor para encontrar um interessado, mas fecham o negócio “por fora” com o intuito de evitar o pagamento das comissões.

Então, por vezes, durante a atuação do corretor as partes envolvidas na negociação se encontram, se conhecem, e decidem seguir aquela negociação diretamente para evitar o pagamento da comissão, sem que o corretor ou a imobiliária saiba.

E aí está a característica mais relevante para caracterização do Bypass: o vendedor fechar o negócio diretamente com aquele que a imobiliária ou corretor aproximou.

Se o vendedor anunciou o imóvel por meio da imobiliária, mas concretizou o negócio com alguém que a imobiliária não apresentou, essa conduta não é considerada ilegal.

A comissão de corretagem somente será devida se ficar comprovado que a atuação do corretor ou da imobiliária foi indispensável para o fechamento do negócio, ou seja, quando houve intermediação direta entre as partes envolvidas na transação.

É LEI: As Consequências Legais do Bypass Imobiliário

Devido à importância do trabalho de corretores e imobiliárias, a legislação assegura o pagamento da comissão de corretagem quando há comprovação da intermediação.

É possível uma cobrança, inclusive judicial, da comissão de corretagem vinculada ao valor do negócio, desde que comprovada a atuação. E é o que tem acontecido cada vez mais.

Os corretores e as imobiliárias têm buscado apoio jurídico para judicializar essas cobranças ou notificar extrajudicialmente os vendedores comunicando o dever de pagar comissão.

Muitas pessoas acreditam que a comissão de corretagem só é devida à imobiliária que não concluiu a venda, quando há uma cláusula de exclusividade. Mas não é bem assim.

A base legal para seguir com essas cobranças é o próprio Código Civil. Resta estabelecido pela lei que:

 

1. O corretor/imobiliária tem direito à remuneração uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato, ou seja, a venda foi concluída ou o contrato de locação se efetivou.
2. Ainda: a comissão é devida mesmo se, em momento posterior, o negócio não se efetive por arrependimento das partes.
3. Será devida a comissão de corretagem mesmo se o proprietário dispensar o corretor ou a imobiliária, e o negócio se realizar posteriormente sendo fruto da mediação realizada.

 

A intenção da lei é proteger o direito à remuneração do corretor, garantindo sua premiação ao conseguir o resultado ao qual se propôs.

Então, comprovada judicialmente a atuação do corretor na intermediação das partes e verificada a transação, há o dever de remunerar adequadamente o corretor ou a imobiliária responsável.

Como posso verificar se houve Bypass?

Qualquer imobiliária está sujeita aos prejuízos do Bypass Imobiliário. Grandes empresas como o QuintoAndar (maior imobiliária da América Latina) já divulgaram ter cerca de 9% da receita por fraude em um trimestre.

O resultado disso? Menos comissões para todos os agentes do mercado, incluindo imobiliárias e corretores.

A verificação deste tipo de fraude pode ser feita com análise de documentação pública. O fácil acesso a documentos de cartório pelo meio digital acelera muito esse procedimento.

A forma mais prática e essencial será o acesso à matrícula do imóvel confirmando que os dados do adquirente do imóvel são os mesmos do interessado aproximado pela imobiliária.

Essa documentação fornece a prova incontestável de que a venda foi concretizada entre as mesmas partes intermediadas, servindo como fundamento para a cobrança judicial.

E qual é o maior apoio da Imobiliária nessa hora? O corretor.

O corretor atua na linha de frente da negociação e, frequentemente, consegue identificar sinais de risco de bypass, seja no comportamento das partes ao se conhecerem, seja em situações como a ausência de respostas nas comunicações.

Esses sinais acionam um alerta vermelho, permitindo o acompanhamento do caso para verificar se a venda será concretizada diretamente entre as partes.

Como posso me resguardar?

Diante dos prejuízos causados pelo Bypass Imobiliário, a melhor estratégia é prevenir-se com apoio jurídico especializado. Revisar os procedimentos internos e formalizar as intermediações por meio de documentos são medidas essenciais para evitar fraudes.

Documentos de apoio às Imobiliárias que nosso time já elaborou:

 

1. Um contrato de corretagem bem estruturado e objetivo: Deve conter cláusulas claras que protejam os direitos do corretor e da imobiliária.
2. Termo de visita completo e formalizado: Inclua as assinaturas dos interessados, a data da visita e a presença do proprietário, quando aplicável.
3. Comunicações diretas e informativas: Mensagens que conscientizem as partes sobre a previsão legal da corretagem, garantindo transparência.
4. Notificação extrajudicial personalizada: Direcionada ao vendedor com evidências que comprovem o bypass, reforçando a obrigação de pagamento da comissão.

 

É fundamental que a imobiliária esteja preparada para essas situações, reunindo todas as provas necessárias, pois elas serão o principal diferencial em uma eventual ação de cobrança.

Outro aspecto crucial é o treinamento de qualidade para os profissionais. É essencial que o time de corretores receba suporte adequado para identificar, denunciar e se proteger contra situações de bypass.

Conclusão

Embora a prevenção seja essencial, caso o bypass imobiliário seja confirmado, o prejuízo financeiro já terá ocorrido. Por isso, é fundamental adotar estratégias específicas para recuperar o crédito perdido e garantir a remuneração adequada dos profissionais envolvidos.

A boa notícia é que muitas dessas estratégias podem ser realizadas de forma extrajudicial, reduzindo custos e acelerando a solução.

Quer saber mais sobre como recuperar créditos em casos de bypass imobiliário? Acompanhe nosso blog e nossas redes sociais, no próximo capítulo vamos compartilhar métodos comprovados e acessíveis para proteger sua imobiliária.