A doação de imóvel parece ser um ato simples, mas tem algumas questões que precisam ser esclarecidas para o doador evitando que sua doação seja anulada ou não atinja a finalidade que deseja. Então, se você está pensando em doar seu imóvel, esse texto tem o que você precisa saber.

O que é a doação de imóvel?

A doação nada mais é que a transferência de um bem para outra pessoa sem esperar um pagamento em troca. Esse procedimento pode ser feito diretamente para os herdeiros ou para terceiros. É necessário se atentar: no caso de doação a um dos herdeiros, o valor do imóvel não pode ser superior ao total do que seria recebido no compartilhamento de patrimônio entre todos. Essa regra serve para evitar fraudes na divisão dos bens do espólio.

Por outro lado, se a doação de imóvel é realizada para um terceiro, é proibido que o então titular da propriedade fique sem bens depois do processo. Além disso, é importante considerar que os herdeiros diretos têm direito a 50% de todo o patrimônio.

A doação primeiramente precisa se tratar de uma transferência de propriedade de determinado bem de forma espontânea, deve exprimir a vontade pura e simples do doador.
É um ato que pode ser tanto gratuito quanto estabelecer uma condição de contraprestação, que deve ser definida pelo doador, proprietário, ainda em vida. 

Ou seja, o doador pode exigir que aquele bem a ser doado seja utilizada para um propósito específico, por exemplo, que o imóvel seja usado para um trabalho social indicado.
Cláusulas que podem ser inseridas na doação

– Cláusula de incomunicabilidade, impenhorabilidade e inalienabilidade

É muito comum que na doação sejam previstas três cláusulas: incomunicabilidade, impenhorabilidade e inalienabilidade. Essas cláusulas podem ser previstas de forma conjunta ou separada e possuem significados diferentes.

A incomunicabilidade significa que o bem doado não se confundirá com o patrimônio do cônjuge de quem receber o bem. Já a impenhorabilidade impede que o bem seja penhorado por dívidas, garantindo a propriedade do imóvel ao beneficiado e a inalienabilidade impede que o bem seja vendido.

Em relação à cláusula de inalienabilidade, é recomendado que seja prevista por um prazo determinado, como por exemplo, até a pessoa completar determinada idade ou se formar no curso superior. 

Essa previsão é importante porque protege o beneficiado, mas não impede que quando o imóvel ficar mais antigo e menos valorizado, ele consiga vendê-lo. Se não, o donatário ficará impedido de vender o bem por toda a sua vida. Além disso, temos a instituição de usufruto e a cláusula de reversão

– Usufruto

Caso o proprietário queira doar seu imóvel, mas continuar a ter o direito de morar ou alugar, é possível que a doação seja feita com reserva de usufruto. Com isso, o proprietário poderá continuar a utilizar o imóvel, mas a propriedade pertencerá àquele que receber a doação. 

– Cláusula de reversão

A cláusula de reversão prevê que se aquele que receber a doação vier a falecer antes do doador, o imóvel voltará ao patrimônio do doador. Essa cláusula pode ser muito útil, pois evita que o bem doado passe a integrar o patrimônio dos cônjuges dos donatários. Quais os custos da doação?

A doação de um imóvel envolve custos com taxas cartorárias e tributos que são bastante altos. Por isso, é muito importante provisionar quais valores serão pagos antes de realizar a doação. A doação de imóveis deve ser realizada por escritura pública perante o Cartório de Registro de Notas. 

O custo das taxas cartorárias dependerá do valor do bem e do estado onde está localizado. Por exemplo, hoje, no estado de São Paulo, o valor de uma escritura pública de doação de um imóvel de R$ 500.000,00 é de aproximadamente R$ 4.000,00.

Após a realização da escritura pública, é necessário efetuar o registro no Cartório de Registro de Imóveis. O valor das custas também dependerá do valor do imóvel e do Estado. Usando o mesmo exemplo, o registro da escritura pública de doação um imóvel de R$ 500.000,00 em São Paulo custa aproximadamente R$ 3.000,00.

Além do pagamento das taxas dos Cartórios, é necessário o pagamento do Imposto de Transmissão por Doação. O valor do imposto também dependerá do estado, podendo ser de no máximo 8% do valor do imóvel.

Há estados que preveem alíquotas progressivas, o que significa que quanto maior o valor do imóvel, maior será a alíquota. Já outros estados, como São Paulo, preveem uma alíquota fixa.
Importante saber que para o registro da doação no Cartório, será exigida a comprovação do pagamento do ITCD, não sendo possível, portanto, realizar o registro sem o pagamento do imposto.

É possível doar todos os bens em vida?

Tudo dependerá da existência ou não de herdeiros necessários. Se você possuir herdeiros necessários, a legislação não permite que você destine todo o seu patrimônio à doação de bens em vida, assegurando a herança aos herdeiros. Ou seja, você apenas poderá doar 50% do seu patrimônio, ficando a outra metade reservada aos seus herdeiros. O desrespeito a essa proporção pode prejudicar a doação e trazer o cancelamento do contrato.

Além desse caso, existem algumas limitações legais à doação de bens em vida, cuja infração pode tornar o contrato inválido e impedir a transferência do patrimônio. Podemos destacar entre elas

Fraude contra credores: Qualquer tentativa de realizar uma doação de bens em vida para se livrar de uma dívida ou frustrar os credores pode ser anulada através da ação pauliana.

Doação do cônjuge adúltero: No caso de o cônjuge adúltero realizar uma doação em vida para o seu par de fora do casamento, o outro cônjuge pode anular a ação.

Doação total: A doação em vida não pode abranger todos os bens do doador, deixando-o sem recursos para sua subsistência.

Sabemos que esse assunto é complexo e esse texto pode não atender todas suas dúvidas, por isso, se quiser saber mais, entre em contato com nossos advogados.

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