Convenção de Condomínio ou Regimento Interno: entenda as diferenças

Se você é proprietário de um imóvel em um condomínio, provavelmente já ouviu falar sobre a Convenção de Condomínio e o Regimento Interno.

Esses dois documentos são fundamentais para o bom funcionamento do condomínio, mas muitas vezes são confundidos ou pouco compreendidos. Neste artigo, vamos esclarecer as diferenças entre eles e explicar a importância de cada um.

O que é a Convenção de Condomínio?

A Convenção de Condomínio é o documento central que estabelece as regras e normas gerais para a organização e administração de um condomínio.

Ela define aspectos essenciais como a destinação do condomínio, a forma de gestão, os direitos e deveres dos condôminos, tanto em relação às áreas de propriedade exclusiva quanto às áreas de uso comum.

Além disso, a Convenção de Condomínio aborda pontos cruciais, como a competência das assembleias, o processo de convocação e o quórum necessário para as deliberações, conforme estabelecido pelo Código Civil (CC).

A Importância do Registro da Convenção de Condomínio

Para que a Convenção tenha validade perante terceiros, é indispensável que ela seja registrada no Cartório de Registro de Imóveis, com a assinatura de, no mínimo, dois terços das frações ideais do condomínio.

Esse registro é o que garante que as regras estabelecidas na Convenção sejam obrigatórias não apenas para os condôminos atuais, mas também para futuros proprietários e terceiros.

Convenção de Condomínio e Regimento Interno: Documentos que se complementam

Embora a Convenção de Condomínio seja o documento principal que define a estrutura e a organização do condomínio, o Regimento Interno também desempenha um papel vital.

O Regimento Interno regula as condutas diárias dos condôminos, seus prepostos e visitantes, buscando garantir a harmonia no convívio dentro do condomínio.

Enquanto a Convenção trata de questões mais amplas e estruturais, o Regimento Interno lida com aspectos práticos do dia a dia, como horários de funcionamento das áreas comuns, regras de utilização do salão de festas e a permissão para visitantes na piscina.

A Natureza Jurídica da Convenção de Condomínio

A Convenção de Condomínio não é apenas um conjunto de regras; ela tem uma natureza jurídica específica que a diferencia de outros documentos legais.

Há uma grande discussão sobre sua natureza jurídica, com alguns especialistas comparando-a a um contrato plurilateral. No entanto, o entendimento predominante é que a Convenção é um ato-regra ou ato-norma, o que significa que ela deve ser respeitada por todos, inclusive por aqueles que não a aprovaram ou assinaram.

Isso é reforçado pela Lei nº 4.591/1964, que estabelece que a Convenção tem caráter estatutário, o que a torna obrigatória para todos os ocupantes do condomínio.

Hierarquia: Convenção de Condomínio, Regimento Interno e Código Civil

Em caso de conflito entre a Convenção de Condomínio e o Regimento Interno, é importante entender a hierarquia entre esses documentos e o Código Civil.

O Código Civil ocupa a primeira posição nessa hierarquia, seguido pela Convenção Condominial, e, por último, pelo Regimento Interno.

Isso significa que tanto a Convenção quanto o Regimento Interno são válidos apenas naquilo que não contraria as disposições do Código Civil.

Exceções: Quando a Convenção Pode Contrariar a Lei

Embora a Convenção de Condomínio não possa contrariar a lei, há exceções em que a própria lei permite que a Convenção disponha de forma diversa.

Um exemplo disso é o artigo 1.336, inciso I, do Código Civil, que estabelece a fração ideal como regra geral para o rateio de despesas, mas permite que a Convenção defina outra forma de rateio: “Art. 1.336 – São deveres do condômino: I – Contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na Convenção.”

Conclusão: A importância de entender a Convenção de Condomínio e o Regimento Interno

Compreender a Convenção de Condomínio e o Regimento Interno é essencial para qualquer condômino.

Esses documentos não só regulam o funcionamento do condomínio, mas também garantem a convivência harmoniosa entre os moradores.

Portanto, é fundamental que todos os condôminos conheçam e respeitem as disposições contidas nesses documentos.

Sabemos que esse assunto é complexo e esse texto pode não atender todas as suas dúvidas. Por isso, se quiser saber mais, entre em contato com nossos advogados.

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