De início, precisamos entender basicamente que usucapião é um instituto relacionado à aquisição de uma propriedade através da posse da coisa, ou seja, através do seu uso.

Existem fundamentos dentro do direito brasileiro que legitimam a perda da propriedade de um bem em razão do princípio da utilidade social ou função social da propriedade, que, de modo genérico, significa dizer que toda propriedade implica a seu detentor o dever de empregá-la para o crescimento da riqueza social e para o equilíbrio de nossa sociedade.

Então a usucapião é uma forma de estabelecer função social, como a moradia por exemplo, para alguém que toma posse, cuida e preza pela manutenção daquele bem, o qual na mão do proprietário não cumpria com as obrigações junto a sociedade.

Tendo previsão constitucional desses princípios, criaram-se leis que, ao longo do tempo, estipularam diversificações do instituto usucapião, havendo a possibilidade da usucapião como forma originária de aquisição do bem imóvel, estabelecidas dentre suas modalidades a usucapião especial urbana (CF, art. 183 e CC, art. 1.240) e coletiva (Estatuto da Cidade, art. 10).

O que é a usucapião especial urbana coletiva?

A usucapião coletiva parte da modalidade de usucapião especial urbana, prevista já na Constituição Federal em seu artigo 183 e estabelecida no Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/2001).

O artigo 10 do Estatuto da Cidade estabelece e possibilita que os núcleos urbanos informais que residem no terreno há mais de cinco anos, sem oposição, sejam suscetíveis de serem usucapidos coletivamente.

Para isso a lei destacou dois requisitos importantes a serem seguidos:

1. A área total do terreno, se dividida pelo número de possuidores, não pode ser maior que duzentos e cinquenta metros quadrados por possuidor.
2. Se exige que os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural.

De início, o Estatuto da Cidade fixou como requisitos para a modalidade de usucapião coletiva: (i) área urbana com mais de duzentos e cinquenta metros quadrados; (ii) posse exercida por população de baixa renda; (iii) posse ininterrupta e sem oposição por cinco anos; (iv) impossibilidade de identificar terrenos ocupados por cada possuidor; (v) inexistência de propriedade de outro imóvel urbano ou rural.

Posteriormente, surgiu a Lei nº 13.465/2017, que alterou a redação destes requisitos, estabelecendo como principais, além da posse ininterrupta e a inexistência de outra propriedade, a posse sobre unidade habitacional ou comercial, por cada titular, inferior a duzentos e cinquenta metros quadrados e a presença de núcleos urbanos informais.

Com esta inovação a lei se adaptou para um contexto mais realista sobre a situação de moradia no país, visto que tornou mais palpável a formalização do direito fundamental à moradia beneficiando unidades com área inferior a duzentos e cinquenta metros quadrados, abrangendo o direito.

Além disso, importante lembrar que a área deve ser urbana. Para ser considerada urbana poderão ser usados como critério a localização ou a destinação do imóvel.

Quanto ao critério de localização, se observará a posição geográfica da área nos limites da zona urbana, considerando o plano diretor de cada município. Pelo critério da destinação, se define a área urbana de acordo com o uso e atividade econômica, sendo urbana quando tiver como fim a moradia e o lazer, não sendo desenvolvida atividades agrícolas e pecuárias.

Pela intenção do legislador se exige que a área seja ocupada por população de baixa renda, exclusivamente para moradia, respeitando cumulativamente os requisitos já aqui apresentados. Desse modo, os lotes não poderão ser passíveis de identificação, sendo claro que a área não foi previamente preparada, não sendo resultado de um planejamento urbano.

Após proposta a ação e comprovados os requisitos, a usucapião será declarada por sentença, em que o juiz atribuirá fração igual do terreno a cada possuidor independente do tamanho que ele ocupe, a não ser que haja acordo por escrito sobre esta divisão entre os interessados.

Lembramos que esta ação conta com a interferência do Ministério Público, que é obrigatória, além da gratuidade da justiça, inclusive no que se refere às despesas perante o Registro de Imóveis.

Quem pode propor esta ação?

Os legitimados para proporem esta ação serão: o possuidor, isoladamente ou em litisconsórcio; os possuidores em estado de composse; e, a associação de moradores da comunidade, como substituto processual.

O advento destas leis e institutos enquadra a usucapião coletiva na realidade do país, permitindo a formalização do direito fundamental de moradia para beneficiar unidades com área inferior a duzentos e cinquenta metros quadrados e atender ao interesse público, reduzindo as desigualdades sociais à luz dos princípios fundamentais presentes na Constituição Federal.

Sabemos que esse assunto é complexo e esse texto pode não atender todas suas dúvidas, por isso, se quiser saber mais, entre em contato com nossos advogados.

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