Investidor ou comprador, já parou para imaginar quais as implicações de comprar um imóvel dos sonhos sem realizar uma diligência imobiliária? Imagine que você tenha planejado essa compra por anos e, ao final, perceba que levou prejuízo. O que você faria?

Quando falamos de aquisições, sabemos que além de sonhos e planejamentos, há riscos envolvidos. Mas e quando se trata de uma aquisição imobiliária? Você está se preocupando apenas com a forma e condições de pagamento?

A Due Diligence é a melhor ferramenta para evitar riscos no negócio imobiliário. Sua importância é tão grande que pode evitar que você, comprador, faça um mau negócio e perca investimentos altos de uma vida toda.

A Due Diligence vai além de uma simples pesquisa dos dados do proprietário e vendedor. O objetivo dessa investigação e análise detalhada é verificar, encontrar ou evitar problemas e riscos ocultos de difícil percepção, pois estamos condicionados à realização da aquisição e envolvidos o suficiente para que detalhes passem despercebidos.

Com a análise completa da Due Diligence, é possível verificar certidões, documentos e registros capazes de identificar fraudes, sucessões hereditárias não respeitadas e mitigar determinados problemas, garantindo que o investimento seja feito de forma consciente, clara e protegendo o patrimônio do comprador.

A Due Diligence abrange mais do que a análise de registros imobiliários. Ela inclui processos e procedimentos discriminados na matrícula, emissão de certidões fiscais, trabalhistas, cíveis e criminais de todos os compradores e vendedores registrados, análise fundiária possessória, desapropriações, servidões e até mesmo questões ambientais.

Na iminência de adquirir um imóvel, não se pode correr tantos riscos. A proposta da aquisição é realizar um sonho, um verdadeiro investimento, e não ter o imóvel tomado pelo Poder Público por condições contrárias à legislação ambiental.

Através dessa completa investigação, podemos destacar quatro pontos cruciais para a aquisição imobiliária:

1. Fraude à Execução Um vendedor com pressa na venda do imóvel pode indicar uma tentativa de fraudar uma execução. Muitas vezes, o vendedor sabe de uma ação de execução recente que pode satisfazer a dívida com a penhora dos bens. Ao vender o imóvel rapidamente, ele demonstra boa-fé ao comprador, mas na verdade busca fraudar a execução.

Sem clareza sobre isso, o comprador pode perder o negócio jurídico realizado, adquirindo um bem decorrente de uma fraude à execução. Caracterizada a má-fé do vendedor, o bem será tomado para satisfazer a execução.

Com uma Due Diligence completa, é possível evitar que um negócio assim seja realizado, promovendo a aquisição consciente e a transparência de todas as informações.

2. Anuência do Cônjuge A anuência do cônjuge nas operações imobiliárias, conhecida como outorga uxória, é essencial. O cônjuge deve autorizar determinadas transações, como a compra e venda de imóveis.

Se o vendedor tenta dilapidar o patrimônio do casal sem o consentimento do cônjuge, a venda pode ser anulada. Uma investigação completa verifica se o vendedor é casado, seu regime de bens e quais imóveis precisam da anuência do cônjuge.

Respeitando esses limites e com o consentimento do cônjuge, a venda será concretizada. Do contrário, a venda será anulada e o investimento pode ser perdido. Uma Due Diligence completa evita esse risco ao comprador de boa-fé.

3. Vaga de Garagem Muitos vendedores afirmam que o imóvel possui vaga de garagem, aumentando o valor da aquisição. Poucos sabem que a vaga deve constar na matrícula do imóvel principal ou ter matrícula própria. Caso contrário, a vaga não existe.

A investigação busca a matrícula autônoma da vaga de garagem, quando não mencionada na descrição do imóvel principal. Embora em regra a vaga siga o imóvel, as matrículas podem ser desmembradas.

Não é permitido prejuízo em uma aquisição com valores mais altos devido a uma vaga inexistente. A Due Diligence verifica se a vaga possui matrícula ou registro.

4. Passivo Oculto A Due Diligence avançada encontra informações sobre passivos ocultos do imóvel. Muitos vendedores não mencionam dívidas ocultas e inerentes ao bem imóvel.

Imagine adquirir um bem aparentemente sem pendências e receber um boleto de dívida de condomínio. A frustração é grande, pois além de não ter sido informado do passivo oculto, você assume a responsabilidade com a transferência de titularidade do imóvel.

Uma Due Diligence completa observa dívidas de impostos não pagos, protegendo o comprador de responsabilidades financeiras inesperadas. Os gastos com a Due Diligence são pequenos comparados aos prejuízos que o comprador poderia assumir sem essa ciência.

A importância de uma boa Due Diligence em aquisições imobiliárias permite ao comprador realizar uma compra tranquila e transparente, evitando riscos futuros. Já ao investidor, garante que a aquisição do imóvel ou terreno gerará um lucro imobiliário valioso, acelerando a venda e proporcionando uma transação mais segura e eficaz.

Esse assunto é complexo e este texto pode não atender todas as suas dúvidas. Para saber mais, entre em contato com nossos advogados.

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