Quando se trata de locações de imóveis, é importante que tanto locatários quanto locadores conheçam seus direitos e obrigações. Uma questão que pode surgir ao longo do contrato de aluguel é a necessidade de uma ação revisional de aluguel. Neste post, vamos discutir o que é uma ação revisional de aluguel e como ela pode ser utilizada para buscar uma revisão justa e equilibrada do valor do aluguel.

Vamos imaginar duas hipóteses em que as condições da locação mudam de tal forma que os aluguéis passam a não ser mais justo:

1. Contrato oneroso ao inquilino
Imagine que o proprietário não se disponha a fazer os reparos necessários no imóvel.
Nessa hipótese o locatário passa a gastar não só com o pagamento dos aluguéis e encargos como também com os reparos necessários no imóvel, pois se fazem indispensáveis para sua permanência. É evidente que a situação sendo recorrente, demanda que o aluguel seja revisto, de modo que se torne justa e equilibrada a contraprestação pela moradia.

2. Contrato oneroso ao proprietário
De outro lado, imagine um imóvel que foi locado para um comércio.
Passado um tempo, nas proximidades daquele imóvel foi inaugurada uma nova estação de metrô, aumentando significativamente o fluxo de pessoas nas proximidades.
Essa nova estação valoriza demasiadamente o imóvel e aumenta os lucros do comércio de forma expressiva, entretanto, o aluguel pactuado no início do contrato não considerou esse novo cenário.

Nesse caso, o proprietário deve requerer a revisão do contrato para que os aluguéis sejam proporcionais ao que o imóvel ganhou de valor no mercado atualmente.
Ou seja, a revisão de um contrato serve para reequilibrar financeiramente as condições entre as partes contratantes.

A possibilidade de revisão do contrato estabelecida pela lei busca resolver as diferenças que passaram a existir entre as partes, por condições que nem sempre dependem da vontade delas. Quando é possível entrar com a ação revisional de aluguéis?

Para a ação revisional de aluguel ser admitida é necessário preencher os requisitos descritos na Lei. O artigo 19 da Lei de Locações Urbanos dispõe que:
Art. 19 Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado.

O primeiro requisito a ser cumprido é demonstrar que o valor do aluguel está fora da realidade do mercado, estando em um preço muito inferior ou muito superior ao que realmente vale.
Ressaltamos que aquele que propõe a ação, deve comprovar através de prova técnica o real valor do imóvel e requerer que o juiz, no início da ação judicial, arbitre o aluguel “provisório” que deverá ser pago durante o processo, até que seja apurado o valor definitivo do aluguel.
O segundo requisito é que o contrato esteja vigorando há, pelo menos, três anos, ou que já tenham se passado três anos do último acordo de reajuste do aluguel feito entre as partes.

Assim, se o contrato já estiver vigente por no mínimo três anos consecutivos, e comprovar a desproporcionalidade, tanto o locatário, quanto o locador podem solicitar a revisão do valor do aluguel.

Como funciona o procedimento:
Para chegar numa fixação de aluguéis justa, o processo contará com uma análise dos fatos para verificar se há uma desproporcionalidade nos valores pactuados, considerando o cenário das partes e do imóvel.

Para alcançar esse objetivo, no procedimento da revisional é feito uma perícia técnica mercadológica. Através desse procedimento, se avalia o valor do imóvel naquele momento, indicando o preço ideal da locação.

Como é uma ação que busca ajustar o aluguel para um valor justo, o Judiciário busca estabelecer uma relação equilibrada entre as partes, podendo a ação ser procedente ou improcedente.

Assim, sendo procedente a ação revisional, além do arbitramento do novo valor de aluguel condizente com o mercado imobiliário, pode haver condenação ao pagamento de diferenças de aluguéis em favor do autor da ação.

O arbitramento será aplicado de forma retroativa desde a data da citação do réu, resultando em um valor significativo a ser desembolsado contando com a correção monetária e juros legais.

Conclusão:
A ação revisional de aluguel é uma medida legal disponível tanto para locadores quanto para locatários que desejam revisar o valor do aluguel estabelecido em um contrato de locação. É importante buscar orientação jurídica especializada para entender seus direitos e obrigações, além de reunir as evidências necessárias para embasar sua ação revisional. Através desse processo, é possível alcançar um equilíbrio justo e adequado no valor do aluguel, levando em consideração as circunstâncias relevantes e as condições do mercado imobiliário.

Sabemos que esse assunto é complexo e esse texto pode não atender todas suas dúvidas, por isso, se quiser saber mais, entre em contato com nossos advogados.

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