AUTOR
Serpa Dinis
Muitos pensam que a Imobiliária deve apenas fazer a mediação entre as partes interessadas em um contrato de compra e venda, sendo que eventual prejuízo causado ao adquirente ou ao próprio vendedor, não gera responsabilidade a esta intermediadora.
Contudo esta conclusão não é verdadeira! Confira nesse artigo a responsabilidade da imobiliária na compra e venda de imóveis.
Por que a imobiliária seria responsável perante este negócio jurídico?
O Código Civil possui um capítulo dissertando apenas sobre a corretagem e suas responsabilidades, que são aplicáveis então à Imobiliária.
Com isso, o artigo 723 deste diploma legal preceitua que:
“O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio. Parágrafo único. Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência.”
Ou seja, a Imobiliária pode responder por processos indenizatórios por omitir informações sobre a segurança ou o risco do negócio jurídico que está sendo realizado entre as partes!
Diante disso, é impossível descartar o importante papel que a imobiliária possui, restando apenas apontar quais seus deveres perante o negócio de compra e venda.
O que é esperado da Imobiliária perante o Due Dilligence?
Due Dilligence é um termo em inglês que denota um processo prévio a concretização do negócio jurídico, visando sanar os riscos que essa transação imobiliária oferece, ou seja, são todos os atos que a imobiliária deve fazer antes de permitir a assinatura do contrato de compra e venda.
Confira alguns documentos que a imobiliária precisa levantar antes de elaborar o contrato:
A cópia da matrícula precisa ter menos de 30 dias de emissão para então ser analisada pela imobiliária e ainda assim não se garante a inexistência de quaisquer vícios para esta compra!
Com a matrícula em mãos, podemos analisar:
Parece simples, contudo, todos esses aspectos precisam ser minuciosamente analisados para evitar vícios de validade e eficácia do negócio jurídico.
Não somente os tributos municipais, mas também os débitos condominiais (consumo de água e luz, além do próprio condomínio) são propter rem, ou seja, o débito persegue o imóvel. Se há venda de um imóvel com parcelas dos tributos e débitos vencidos, o novo adquirente terá que arcar com a dívida.
Portanto, é necessária a emissão destas certidões perante a entidade responsável.
Trata-se de imóvel submetido à enfiteuse, ou seja, imóvel de propriedade da União. Para garantir que não haverá problemas perante a União, correndo risco de desapropriação, é necessário emitir a Certidão Negativa de Foro e Laudêmio perante a Secretaria do Patrimônio da União.
Muitos acham que perante o vendedor só seriam necessários seus documentos pessoais, quando, na verdade, é imprescindível realizar uma verdadeira investigação do vendedor, justamente para evitar alegações de fraude contra credores.
Além dos documentos de praxe, é necessário emitir diversas certidões, como: Certidões Negativas de INSS, FGTS, Justiça Estadual Cível, Justiça Estadual Criminal, Justiça do Trabalho, Fazenda Pública Federal e diversas outras, sendo no mínimo, 12 certidões a serem levantadas pela Imobiliária.
Um comprador diligente, ou seja, que faz toda a pesquisa acima indicada, tem menos riscos de sofrer quaisquer prejuízos da justiça!
O que acontece se a Due Dilligence não for realizada?
O processo de fraude contra credores é imperdoável se for evidenciada má-fé do adquirente. “Mas só porque eu não emiti algumas certidões, o Poder Judiciário acha que eu estou de má-fé?” SIM!
A emissão das certidões é o procedimento mais básico de todos, pois, como visto, tem o condão de avisar o adquirente que o vendedor está em apuros financeiros e eventualmente podem tomar o imóvel que ele quer vender.
Declarada má-fé do adquirente, este perde todo o dinheiro que investiu neste empreendimento e então, qual seria o próximo passo dessa pessoa que foi lesada? Procurar a imobiliária que vendeu o imóvel que jamais poderia ser vendido.
Doutores, eu li que essa pesquisa não é mais necessária por força da MP 1.085/2021, isso é verdade?
A intenção de qualquer lei jamais será beneficiar uma pessoa que está de má-fé.
Antigamente a emissão da certidão era obrigatória, hoje tal emissão não é uma obrigação, contudo, a inexistência de qualquer mácula a matrícula do imóvel gera apenas presunção relativa de boa-fé.
Se em eventual processo for comprovado que, ao simplesmente emitir as certidões seria possível observar a má-fé do vendedor, mostrando que este já era insolvente no momento de venda do imóvel, o adquirente poderá perder todo seu investimento e o imóvel comprado.
Conclusão…
Realizar o Due Dilligence não é apenas uma recomendação, mas sim uma necessidade para todas as imobiliárias que desejam promover negócios jurídicos de forma eficaz, evitando responsabilidade civil por perdas e danos no futuro.
A maior recomendação para todas as imobiliárias que fazem um trabalho sério e desejam crescer neste mercado, sem máculas a sua reputação, seria buscar um escritório de advocacia especializada em Direito Imobiliário para que todo esse processo seja realizado por profissionais capacitados e experientes, trazendo maior segurança para vossa empresa.
Sabemos que esse assunto é complexo e esse texto pode não atender todas suas dúvidas, por isso, se quiser saber mais, entre em contato com nossos advogados.
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